京都市中京区の不動産屋、六連京都株式会社です。
近年、話題になることも多い「空き家問題」。空家は年々増加傾向にありますので何かしら気にし始められた方も多いのではないでしょうか。
「誰も住んでいない家に問題が起こるはずがない」
などとお考えの場合、それは誤りです。リスクもありますし、経済的損失もありますので、一度整理をしてください。
以下、本記事では空き家のリスクについて掲載いたします。
＜目次＞
１．空き家問題とは
「空家等対策の推進に関する特別措置法」（いわゆる「空家法」）で定義される「空家等」は、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの（及びその敷地）」のことを言います（空家法第2条1項）。
このうち、売却や賃貸のために管理されているものや、別荘などを除いた、本来の意味での「空き家」は、1998年から2018年の20年間で、182万戸から347万戸と約1.9倍に増加しており、今後も急速に増加していくことが予想されています。(※総務省「住宅・土地統計調査」による数字)
【空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報】
空き家は、少子高齢化・核家族化などを背景に、
所有者が亡くなったが、相続人が誰もいない
所有者が亡くなり相続人がいるが、住まいは別であったため相続物件(実家)を使う必要がない
単身で住んでいた所有者が施設に入居することになり、誰も住む人がいなくなった
遠方への転勤が決まった
など、様々な理由で発生します。
そして、このような話は誰にでも起こり得ます。
２．空き家のリスクとは
空き家には一定のリスクが存在します。そして、放置することにより近隣住民を巻き込んでのトラブルに発展する可能性もあります。
＜建物の老朽化によるリスク＞
定期的なメンテナンスが行われないと、建物の劣化が進みます。雨漏り、シロアリ被害、カビの発生などが原因で、建物の構造自体が危険な状態になることがあります。これにより、高額な修繕費がかかってしまう場合もあります。
また、「空き家の瓦が吹き飛んで近隣住宅の窓が割れた」、「傾いていたブロックが崩れて通行人が怪我をしてしまった」など、他人を巻き込んでしまった場合、所有者として損害賠償責任を問われる可能性もあります。
＜衛生面でのリスク＞
定期的な換気や掃除を怠ると、ネズミや害虫（シロアリなど）が発生する可能性があります。
また、老朽化した家屋には害獣が容易に侵入できる“隙間”ができ、それらを修繕しなければ、ハクビシンやアライグマなどが天井裏や室内に棲みついてしまうこともあるのです。
空き家がこうした害虫や害獣の温床となってしまうと、悪臭や糞尿で不衛生極まりなく、近隣の住民にも多大な迷惑をかけることになります。
また、庭付きで植栽があるという場合は、草木は伸び放題となります。少し期間を置いただけで、樹木の枝が隣地に越境してしまうなんてことも普通にあります。また、草木の茂る場所では蚊などが発生しやすくなり、多くの点で近隣の迷惑となります。
また、空き家の老朽化が進むと、近隣の景観を損なう他、ゴミの不法投棄を誘因する可能性もあります。一度ゴミが捨てられ始めると不法投棄が続き、更に悪化してしまうケースもあります。
＜治安面でのリスク＞
一見してすぐに「誰も住んでいない」と思われてしまう空き家は、侵入者や不法占拠者に狙われやすく、空き巣や放火のリスクが高まります。大きな問題と発展してしまった場合は、損害賠償を含め、より深刻な事態となる可能性もあります。
＜金銭面でのリスク＞
空き家であっても、所有している限り固定資産税は課されます。特に、放置されたままでは優遇措置を受けられなくなる場合があり、課税額が増加する可能性があります。
＜資産価値の低下＞
空き家は利用されないことで、資産価値が下がることがあります。建物が老朽化し、修繕が必要になると、売却や賃貸としての魅力が減少し、経済的な損失が発生します。
＜行政からの強制措置＞
「空き家対策特別措置法」が施行されており、倒壊や安全上の問題がある空き家については、行政から指導や強制撤去が命じられる場合があります。この措置が行われると、所有者にはその費用が負担されることになります。
以上、代表的なリスクを挙げました。これらの話に付随して工作物責任や損害賠償責任など法的責任を問われるリスクや、対象空き家特有のリスクなど様々なリスクが考えられます。
３．空き家をかかえた場合はどうするべき？
話の通り、空き家をかかえることは誰にでも考えられうることです。
ゆえに、「空き家をかかえた場合どうするべきか」がとても重要なのです。
空き家に対して大きくわけると以下のような手立てが考えられるでしょう。
空き家を売却する
空き家を売却することで、維持費や固定資産税の負担をはじめとした、空き家に関する全てのリスクから解放されます。
不動産会社に相談して、適切な価格で売却することが望ましいと言えます。
空き家を活用する
例えば、空き家を賃貸物件として貸し出すことで、収入を得ることができます。また、ご自身や親類の方の住まいや活動スペースとしての活用も考えられます。活用することにした場合、それに応じたメンテナンスは必要となるケースが多いので、収支を考えて計画的に行う必要があります。
空き家を管理する
空き家を所有したから売却・活用ができるとは限りません。身内内での事情や心情などが影響して、しばらくは動きがとれない、動きたくないというケースはよくあります。空き家は放置すればリスクを増大させるだけなので、空き家の管理が必要となります。
空き家管理会社に依頼することで、空き家の管理の手間を最小限に抑えることができます。
４．まとめ
相続不動産や空き家に対して法律による規制や課せられる義務が増えていく中、少子高齢化や隣人コミュニティの変化もあり、ひと昔前のように、持っていても負担は生じない(生じているかもしれないが事なきを得る)ということは、非常に難しくなっています。そのような社会となったゆえ、空き家に対して何らかの行動をする必要は生じます。
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