【不動産売却】売却の一連の流れと気を付けるべきこと_売主編
- M.MIYA
- 9月13日
- 読了時間: 4分
京都市中京区の不動産屋、六連京都株式会社です。
不動産の売却はほとんどの方にとって、馴染みのあるものではありません。
一方で、不動産仲介業者は、特に都市部において非常に多く存在します。
不動産の売却を検討している場合には、「どこの不動産業者に仲介を依頼するのか」が焦点となりますが、不動産の売却について何もわからなければ、「大手だから」「査定金額が高いから」という理由で、安易に決定してしまい、結局、損をしてしまうということになります。
不動産の売却を検討されている場合、まずは売主としての流れや注意点をしっかり理解しておくことが大切です。
以下に一般的な売却の流れと、売主が気をつけるべきポイントをまとめます。
＜目次＞
3. まとめ
１．不動産売却の主な流れ
① 不動産売却の検討・準備
対象不動産の売却理由や希望価格、売却時期を明確にします。
住宅ローンなどの借入により対象不動産に抵当権（根抵当権）が設定されている場合は残債を確認します。
対象不動産の権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書、建物図面、間取り図、リフォーム履歴などの資料を準備します。
② 対象不動産の売却査定の依頼
不動産会社に不動産売却査定を依頼し、相場価格を知ります。
一括査定サイトを利用するのも有効です。（その後営業電話がかかってきます）
③ 不動産会社と不動産媒介契約を結ぶ
不動産の売却を依頼する仲介会社を選び、媒介契約を結びます（専任媒介・専属専任媒介・一般媒介のいずれか）。
契約内容や仲介手数料の確認が必要です。
このときに物件状況確認書（売主の告知書）を作成しておくと、後々の多くのトラブルを回避できます。
④ 売却不動産の売り出し・広告活動
不動産会社がネット掲載やチラシ配布、オープンハウスの実施を行います。
⑤ 対象不動産の内覧対応
購入希望者の内覧に対応。清掃や修繕で印象アップを図ると良いです。
事前に営業担当者に内覧可能日を伝えておくとスムーズです。
⑥ 売買条件の交渉・合意
対象不動産の価格や引き渡し時期、付帯設備などについて交渉します。
⑦ 売買契約の締結
重要事項説明を受け、売買契約書に署名・押印、手付金の受領をします。
⑧ 対象不動産の引渡し準備・残代金決済
抵当権の抹消や各種書類（本人確認書類、印鑑証明書など）の準備をします。
残代金受領、物件引渡し、所有権移転登記をします。
⑨ 確定申告
譲渡益が出た場合は確定申告が必要。税理士に相談すると安心です。
２．売主が気をつけるべきポイント
① 価格の見極め
なかなか売れない場合は価格設定を見直す必要があります。
相場や周辺事例をしっかり把握しておきましょう。
② 媒介契約内容の理解
契約タイプや専任・一般で活動内容が異なるので注意が必要です。
③ 物件情報の告知義務
雨漏り、シロアリ被害、事件事故など「瑕疵」の有無は正直に伝えましょう。
告知義務違反になると損害賠償請求の対象にもなりえます。
④ 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
引き渡し後に欠陥等が判明した場合、補修や賠償が必要になることがあるので、保険（瑕疵保険）なども検討するとよいでしょう。
⑤ 税金関連
譲渡益が出た場合の所得税・住民税、譲渡損失が出た場合の控除などを税理士や税務署に確認しましょう。
基本的に不動産営業は、税金について詳しく述べることができません。
特別控除（例：3,000万円特別控除）の条件に適合するか確認しましょう。
⑥ ローン残債の確認
抵当権の抹消には、売却資金でローン完済する必要があります。
⑦ 引渡しのトラブル防止
引っ越し時期、残置物、引き渡し時の現状維持など、事前にしっかり購入者と話し合うようにしましょう。
３．まとめ
売却の一連の流れと、売主様が気を付けるべきことについてお伝えしました。
以上のことをまとめると次の２つのポイントに集約されます。
① 不動産の相場を知り、不動産の売却における流れを知っておくこと
② 隠し事はせず、誠実に取引をすること
この２点に気をつけていただくことで、不動産業者に振り回されることなく、大きなトラブルが生じる可能性も少なく、取引に臨むことができます。
京都市中京区の不動産屋、六連京都株式会社においても、不動産の仲介をさせてもらっております。
皆様が不動産売却にお困りになってしまったときや査定のセカンドオピニオンをしてもらいたいとき、「京都市中京区の六連京都株式会社も無料査定・不動産売却仲介をしていたな」と、ふと思い出していただき、選択肢の一つと考えていただければ幸いです。
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