【相続不動産】売却の方法と心得

M.MIYA
9月19日
読了時間: 6分

「相続不動産の売却の方法が具体的に知りたい」

「相続した不動産はいつ・どうやって売るのがベスト？」

「名義変更や遺産分割が終わっていなくても売れる？」

「税金や特例、費用はどれくらい？」

「仲介と買取はどっちが得で早い？」

不動産を相続された方が感じる、よくある不安や疑問、心配です。

結論から言えば、相続不動産の売却は

「相続手続きの整備（相続登記・遺産分割）」

「売却方法の選定（仲介・買取・リースバック）」

「税金対策と特例の活用（3,000万円特別控除・空き家の特例・譲渡所得税）」

の3本柱を押さえ、最適なタイミングで動くことが、相続した不動産を安全かつスムーズに売る近道です。

　本記事では、相続不動産の売却の方法を、不動産売却のタイミング、必要書類と相続登記の進め方、査定から引渡しまでの流れ、仲介と買取の違いと選び方、共有名義や未分割時の注意点、費用・税金・活用できる特例、少しでも高く早く売るコツまで、実務目線でわかりやすく解説します。

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＜目次＞

相続不動産の売却方法
相続不動産の売却は仲介か買取か
相続不動産の売却で損しない税金
共有名義の相続不動産を円滑に売却する進め方
価値を上げる相続不動産の準備術
まとめ

１．相続不動産の売却方法

手続きと流れをまずは理解しましょう。

相続不動産の売却は「手続きの整備→査定→販売→引渡し」の順で進めるのが基本です。まず、相続人確定と遺産分割協議を終え、相続登記（2024年から義務化）で名義をあなたに移します。その際には登記簿、固定資産税評価証明書、身分証・印鑑証明などが必要となりますが、詳細は司法書士、弁護士にご確認ください。

次に不動産仲介業者に査定を依頼します。不動産査定の依頼は上記、手続きの整備と並行しても大丈夫です。対象不動産の相場を把握した上で、信頼のおける不動産仲介業者と媒介契約を締結してください。

販売面においては、現況のままでも売却可能です。しかし、残置物撤去や軽い清掃をすることで、対象不動産に対する内覧者の印象が上がりやすくなります。また、建物の不具合箇所や心理的な内容の告知事項は、事前に伝えることで、後々のトラブルを避けることにつながります。

契約後は決済・引渡しで完了します。未分割や共有者の不同意は売却の停滞要因になるため早めの調整が重要です。

２．相続不動産の売却は仲介か買取か

状況に応じて柔軟に対応することが必要です。

一般的には、相続不動産をできるだけ高く売るなら「不動産仲介」、早く確実に現金化したいなら「不動産買取」が基本となります。

不動産仲介は、基本的に、市場に公開して買主を探すため価格が伸びやすい一方、内見対応や成約まで数カ月かかることがあります。

一方で、不動産買取は不動産会社が直接買うため最短数週間で完了し、契約不適合責任なし・残置物そのままなど対象不動産の状況に対して柔軟な対応をしてもらえます。しかし、価格は査定価格の5～7割となる可能性があります。

相続不動産に居住されているケースで、住み続けたい希望があれば「リースバック」も選択肢となりえます。特に相続人が複数いる場合、不動産だけ居住者名義で相続したい希望を通す場合には、他の相続人に持分相当額の支払いをする必要が生じる可能性もあります。そのような場合には、選択肢の一つとなり得るでしょう。

相続登記の完了と必要書類の準備、荷物の整理コストも見込んで比較検討しましょう。

３．相続不動産の売却で損しない税金

特例の使い方がポイントとなります。

相続不動産の売却では税金と特例の理解が利益を左右します。

譲渡所得税・住民税は「売却価格－取得費－諸経費」で計算し、取得費が不明な場合は概算5％が使われることがあります。被相続人の自宅だった空き家を売るときは「相続空き家の3,000万円特別控除」の要件（耐震性や取り壊し、相続開始からの期間など）を事前確認しましょう。

本人が住んだ場合の居住用3,000万円控除や、相続税額の取得費加算の特例が使えるケースもあります。売却時期やリフォームの要否で可否が変わるため、早めに税理士へ相談するのが賢明です。

４．共有名義の相続不動産を円滑に売却する進め方

相続不動産が共有名義・相続人が多い場合は、売却を一括で進める体制づくりが最重要です。まず、全員の連絡網を整え、遺産分割協議書で「対象不動産・持分・売却方針・配分」を明記します。遠方なら代表相続人への委任状やオンライン署名を活用します。持分だけの売却は価格が下がりやすいため原則は一括売却が有利です。境界・越境の確認、固定資産税の精算方法も事前に合意し、合意形成が難しいときは弁護士を通じた調停も視野に入れます。相続登記を済ませ、不動産仲介か不動産買取かを比較して最適な出口を選びます。

５．価値を上げる相続不動産の準備術

売却前の準備を徹底すると、相続不動産は早く高く売れます。現地調査で雨漏り・白蟻・設備故障を洗い出し、必要に応じてインスペクションを実施します。境界確定測量や越境物の是正はトラブル予防に有効です。再建築不可・用途地域・建ぺい率等の法令制限、農地転用の要否も確認しましょう。室内は遺品整理と残置物撤去で印象を改善し、簡易清掃と写真撮影で訴求力を強化します。告知事項は正直に開示してください。専門的な話となってきますので、不動産会社と相談をしながら検討することをおすすめします。不動産査定と販売戦略を比較しながら、不動産仲介・不動産買取・リースバックの最適解を選ぶようにしましょう。