【京都市の空き家管理】サービス内容・料金・メリット・デメリットを不動産のプロが解説
- M.MIYA
- 2025年1月31日
- 読了時間: 13分
京都市中京区の不動産会社、六連京都株式会社（六連コンサルティング）です。
「相続した実家が空き家になったが、遠方でなかなか足を運べない」
「転勤で家を空けることになった」
「一人暮らしの親が施設に入り、実家を管理する人がいなくなった」――。
京都市で空き家を所有する方から、こうしたご相談を数多くいただきます。
空き家は、住んでいる家よりも傷むスピードが速いと言われています。さらに京都市では、2030年度から全国初の「空き家税」とも呼ばれる新しい税の導入が予定されており、空き家を「ただ持ち続ける」ことのコストが今後さらに重くなっていきます。
この記事では、空き家管理サービスとは何か、具体的な作業内容と料金、利用するメリット・デメリットを、不動産のプロの視点でわかりやすく解説します。あわせて、多くの記事で誤解されがちな京都市の「空き家税」と空き家管理の正しい関係も、京都市の公式情報をもとに整理しました。
短期利用OK、ご高齢の方の単独でのお申し込みも歓迎です。京都市で空き家管理にお悩みなら、ぜひ参考にしてください。
目次
空き家管理サービスとは？
なぜ今、京都で空き家管理が必要なのか（空き家6つのリスク）
【重要】京都市の「空き家税」と空き家管理の正しい関係
空き家管理サービスの具体的な作業内容
空き家管理サービスの料金プランと相場
こんな方が利用しています（京都での利用事例）
空き家管理サービスのメリット・デメリット
京都で六連京都の空き家管理が選ばれる理由
ご利用までの流れ
よくある質問（FAQ）
まとめ
1. 空き家管理サービスとは？
空き家管理サービスとは、ひとことで言えば、所有者や管理者に代わって、空き家の巡回や最低限の維持管理を代行するサービスです。
空き家は、ある日突然発生します。しかし、いざ「管理しなければ」という状況になっても、定期的に足を運んで換気や通水、清掃を行うのは想像以上に時間と労力がかかります。遠方にお住まいの方や、仕事・子育て・介護で手が回らない方にとっては、現実的に難しいことも少なくありません。
一方で、建物や土地の劣化は待ってくれません。空き家を放置すると、いつの間にか建物が傷むだけでなく、近隣や地域に迷惑をかけてしまうこともあります。
六連京都の空き家管理サポートは、国土交通省が令和6年（2024年）に公表した**「不動産業者による空き家管理受託のガイドライン」**に沿って運営しています。同ガイドラインでは、受託者が行うのは原則として空き家とその敷地を対象に、本来は所有者自身が行う日常的な管理を代わりに行うことが想定されています。当社もこの考え方に基づき、次の3点を目的にサービスを提供しています。
所有者自身が行うべき一般的・日常的な管理を代行し、空き家のリスクをできる限り抑えること
空き家にかかる時間や労力を減らし、所有者が安心して今の生活を続けられるようにすること
将来、売却・賃貸・活用などへ行動を起こしやすいよう下支えすること
つまり空き家管理サービスとは、「空き家のリスクを抑え、所有者の手間を減らすために、巡回管理を代行するサービス」と言えます。
2. なぜ今、京都で空き家管理が必要なのか（空き家6つのリスク）
空き家を放置したときに生じる問題は、一般に「空き家のリスク」と呼ばれます。大きく分けると次の6つです。
建物の老朽化リスク … 換気・通水をしないと湿気がこもり、木材の腐食やカビ、設備の劣化が一気に進みます。
衛生面のリスク … 害虫・害獣の住みかになったり、悪臭が発生したりします。
治安面のリスク … 郵便物がたまった家は留守だとわかりやすく、空き巣・放火・不法投棄の標的になりがちです。
金銭面のリスク … 修繕費の増大に加え、後述する税負担の問題があります。
資産価値の低下 … 傷んだ家は売却・賃貸の際に大きく不利になります。
行政による強制措置のリスク … 管理不全と判断されると、行政指導や強制執行の対象になり得ます。
特に意識しておきたいのが、令和5年（2023年）12月に施行された改正空家対策特措法です。この改正により、空き家の所有者・管理者には、これまで以上に適切な管理が求められるようになりました。放置して「特定空家」や「管理不全空家」と判断されると、固定資産税の住宅用地特例（軽減）が外れ、税負担が大きく増えるおそれもあります。
空き家のリスクをより詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
3. 【重要】京都市の「空き家税」と空き家管理の正しい関係
京都市では、全国で初めて「空き家税」と呼ばれる新しい税の導入が予定されています。正式名称は**「非居住住宅利活用促進税」**です。空き家を持つ方にとって避けて通れないテーマなので、京都市の公式情報をもとに、よくある誤解も含めて正確に整理します。
課税開始は「2030年度（令和12年度）」予定
ニュースやネット記事では「2026年から」と書かれていることがありますが、これは古い情報です。京都市はシステム開発の影響で課税開始を1年延期しており、令和12年度（2030年度）から、令和12年1月1日時点の利用状況に基づいて課税を開始する予定としています。
課税の対象と税額の目安
対象：京都市の市街化区域内にある「非居住住宅」の所有者。いわゆる空き家のほか、別荘・セカンドハウスも対象になります。
免税点：家屋の固定資産評価額が100万円未満の住宅は課税対象外です（制度導入から当初5年間。その後は20万円未満が基準）。このため、市場価値が乏しい老朽空き家や路地奥の古い京町家などは、多くが課税対象外になると見込まれています。
税額の目安：平均的には、現在の固定資産税額（土地＋家屋）の半額程度の上乗せになるとされています（家屋の価値と立地で変動）。
「管理していれば非課税」ではない点に注意
ここが最も誤解されやすいポイントです。
京都市は公式FAQで、**「きちんと管理をしていても課税されます。住宅の管理状態は関係しません」**と明言しています。つまり、空き家管理サービスを利用しても、それだけで空き家税が免除されるわけではありません。
ただし、「賃貸・売却の募集を行っている」「店舗・事務所など事業用に活用している」場合などは課税が免除されるとされています。また、
相続で取得した空き家は、所有者等が亡くなってから3年間は申告により徴収が猶予されます（その間に居住・賃貸・売却すれば猶予分は徴収されません）。
転勤で一時的に不在の場合は、申請により転勤の日から5年以内は全額免除。入院・施設入所・介護などやむを得ない事情も減免の対象です。
だからこそ「管理＋出口戦略」が重要
整理すると、空き家税対策の本質は「ただ管理し続けること」ではなく、「管理で資産価値を守りながら、売る・貸す・活かすという“出口”に向けて動くこと」にあります。
ここに、空き家管理から売却・活用までを一貫してご相談いただける意味があります。六連京都は不動産会社ですので、**「まずは管理で建物を守り、状況が整い次第、売却や活用へ」**という流れをワンストップでサポートできます。税制の詳細はご状況によって異なりますので、判断に迷う場合は早めにご相談ください。
※ 制度の詳細・最新情報・税額シミュレーションは、京都市の公式ページでご確認ください。
4. 空き家管理サービスの具体的な作業内容
六連京都の空き家管理（ベーシックプラン）では、主に次のような作業を行います。
【屋外】
郵便受けの確認／敷地内外の簡易清掃／建物外部の目視確認／庭木の確認／管理看板の設置
【屋内】
全室の換気／通水・封水／防犯確認／簡易清掃／雨漏り・カビ等の確認
さらに、すべてのプランに共通する特徴として、
災害など緊急時の無料巡回点検が付いています
写真と動画で作業状況をご報告するので、遠方でも様子がよくわかります
空き家の活用・売却まで、不動産会社としてワンストップでご提案できます
ご希望に応じて管理看板の設置が可能です（防犯・近隣への配慮に有効）
なお、清掃はカビ発生のリスクを考慮して乾拭きを基本とし、ハウスクリーニングそのものを目的とするものではありません。建物・設備に異常が見つかった場合、緊急性が高ければ簡易的な応急措置は可能ですが、修理・補修は専門業者へのご依頼をお願いしています。草刈りや剪定など、ご要望に応じたオプション対応も可能です。
5. 空き家管理サービスの料金プランと相場
京都市内の空き家管理サービスは、屋外巡回のみの簡易プランで月額数千円台から、屋内まで含むプランで月額1万円前後が一つの目安です。料金は、屋内に立ち入るか、巡回回数、建物・敷地の広さなどによって変わります。
六連京都の料金プランは次の4種類です（いずれも税込）。
プラン | 月額（税込） | 主な内容 | こんな方に |
空き家管理ライトプラン | 5,500円 | 月1回の屋外巡回のみ（約30分）。鍵のお預け不要 | 室内が片付いていない・鍵を預けたくない・様子確認だけで十分 |
空き家管理ベーシックプラン | 11,000円 | 屋外＋屋内をセットで月1回（約60分） | 屋内外を定期的に確認したい・プラン選びに迷う |
空き家管理ベーシック＋プラン | 16,500円 | ベーシックに屋外巡回を月1回追加 | 巡回回数を増やしたい・近隣が気になる |
空き家管理マンションプラン | 5,500円 | マンション専用。月1回の巡回管理（約60分） | カビが心配・郵便物の整理に困っている |
※ いずれも緊急時の無料巡回点検付き。 ※ 土地・建物の広さにより料金が加算される場合があります。
※ ご要望に応じた個別のお見積りも承ります。
料金の安さだけで選ぶと、後悔することもあります。 報告の質（写真だけか動画もあるか）、緊急時の対応、そして将来の売却・活用まで相談できるかどうかも、あわせて比較することをおすすめします。
6. こんな方が利用しています（京都での利用事例）
空き家管理をご相談いただく理由は、お客様によってさまざまです。実際にいただいたご相談には、次のようなものがあります。
転勤で空き家に。 東京に転勤となりマイホームが空き家に。数年後に京都へ戻りたいので賃貸には出したくない。誰も住まない間の管理をお願いしたい。
相続した実家の管理。 京都市伏見区の実家を相続したが、すでに別に家庭がある。すぐ売りたいが遺品整理に時間がかかりそう。建物には立ち入らず、立ち木の管理や掃き掃除、ポスト確認をしてほしい。
親の施設入所でマンションが空室に。 一人暮らしの母が施設に入所。所有権は母なのですぐには売れないが、密閉性の高いマンションでカビが心配。近くに住んでいても、仕事と子育てで母の部屋に通う余裕がない。
セカンドハウスの空気の入れ替え。 セカンドハウスとして買ったが、久しぶりに行くと空気がよどんで気分が良くない。定期的に通気・通水・清掃をしてほしい。
ご相談で特に多いのは、**「遠方で通えない」「今すぐは売れないが管理もできない」「室内の衛生を保ちたい」**という3つの状況です。似たお悩みをお持ちの方も、そうでない方も、少しでも気になることがあればお気軽にご相談ください。
7. 空き家管理サービスのメリット・デメリット
メリットもデメリットも正直にお伝えします。ご判断の一助になれば幸いです。
メリット
定期的な巡回・管理で、建物の劣化と空き家リスクを抑えられる
自分で通う時間・労力・交通費が不要になる
遠方・海外在住でも安心して任せられる
災害など緊急時には無料で巡回してもらえる
写真・動画で離れていても状況を確認できる
不動産会社なので、メンテナンス・処分・活用・売却まで一括で相談できる
デメリット
プランに応じて毎月の費用が発生する
所有者自身が直接、目で確認するわけではない
デメリットは確かにあります。ただし、ご自身で京都まで通う交通費・時間や、放置によって建物が傷み資産価値が下がるリスクを考えると、**月数千円〜の管理費は「資産を守るための保険」**とも言えます。費用に見合うかどうかは、ご事情に応じて率直にアドバイスいたしますので、無理におすすめすることはありません。
8. 京都で六連京都の空き家管理が選ばれる理由
数ある空き家管理サービスの中で、六連京都が選ばれている理由は以下の通りです。
京都市中京区の地域密着の不動産会社。京都の空き家事情・相場・税制に精通しています。
管理から売却・活用までワンストップ。「管理して終わり」ではなく、出口まで一貫して伴走します。
写真＋動画でわかりやすく報告。遠方でも実際の様子が確認できます。
鍵のお預け不要のプラン（ライト）にも対応。鍵を渡すのが不安な方も安心です。
災害など緊急時は無料で巡回点検。
短期利用OK・ご高齢の方の単独申し込みも歓迎。親御さまの入院・けがによる一時的な管理にも対応します。
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターをもつ有資格者が対応。相続・売却の複雑なご相談にも応じられます。
対応エリアは、京都市中京区をはじめ京都市内の各区および滋賀県の一部地域です。エリア外でもまずはご相談ください。
9. ご利用までの流れ
お問い合わせ・ご相談（無料）― フォームまたはお電話で、ご状況をお聞かせください。
現地確認・プランのご提案 ― 物件を確認し、最適なプランとお見積りをご提示します。
ご契約・鍵のお預かり ― 契約手続きを行います（ライトプラン等、鍵をお預かりしないケースもあります）。
管理スタート ― 定期巡回を開始し、写真・動画でご報告します。
ご相談の段階で費用は一切かかりません。「まだ依頼するか決めていない」という段階でも問題ありません。
▶ お電話でのご相談：075-754-8069（平日 10:30〜17:00）
10. よくある質問（FAQ）
Q. 空き家管理サービスとは何ですか？
A. 所有者に代わって空き家の巡回・維持管理を代行するサービスです。建物の劣化防止と安全性の確保を目的としています。
Q. 料金はいくらですか？
A. 六連京都では、屋外巡回のみのライトプランが月額5,500円（税込）から、屋内外をセットで管理するベーシックプランが月額11,000円（税込）です。ご要望に応じた個別のお見積りも可能です。
Q. 鍵を預けたくないのですが、利用できますか？
A. 利用できます。建物内に立ち入らない「ライトプラン」なら、鍵のお預けは不要です。
Q. 遠方や海外に住んでいても契約できますか？
A. できます。写真・動画でご報告するため、離れていても状況を確認いただけます。
Q. 対応エリアはどこですか？
A. 京都市中京区をはじめ京都市内各区、および滋賀県の一部地域です。エリア外でもご相談ください。
Q. 空き家の売却もお願いできますか？
A. はい。空き家管理から売却・活用まで、不動産会社としてワンストップでサポートします。
Q. 空き家管理をすれば、京都市の「空き家税」は免除されますか？
A. いいえ。京都市の公式FAQでは「管理状態は課税に関係しない」とされています。ただし、賃貸・売却の募集中や事業用活用、相続後3年以内、転勤による一時不在（5年以内）などは免除・猶予の対象になり得ます。管理で資産価値を守りつつ、売却・活用という出口を検討することが大切です。
11. まとめ
空き家管理サービスは、空き家を持つ誰もが必ず利用しなければならないものではありません。費用も発生します。それでも、**「遠方で通えない」「今すぐ売れないが管理もできない」「衛生を保ちたい」**といったお悩みがあるなら、選択肢の一つとして検討する価値は十分にあります。
そして京都市では、2030年度から「空き家税」の導入が予定されています。空き家を「ただ持ち続ける」コストは、今後さらに重くなります。だからこそ、管理で建物を守りながら、売る・貸す・活かすという出口を早めに考えることが、資産と気持ちの負担を軽くする近道です。
空き家の管理はもちろん、売却・活用のご相談も無料で随時承っております。京都市で空き家にお困りのときは、京都市中京区の六連京都株式会社をふと思い出していただけたら幸いです。お気軽にご連絡ください。
