媒介契約とは？一般・専任・専属専任の違いと選び方をわかりやすく解説【京都市中京区】
- M.MIYA
- 2 日前
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不動産を売却するとき、不動産会社に仲介を依頼するために結ぶのが媒介契約（ばいかいけいやく）です。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、どれを選ぶかで、販売活動の進め方や売主の自由度が変わります。
「結局どれを選べばいいの？」「一般媒介で複数社に頼んだほうが高く売れるのでは？」——よくいただくこうした疑問に、京都市中京区の不動産会社、六連京都株式会社（六連コンサルティング）が、わかりやすくお答えします。
この記事でわかること
媒介契約とは何か、なぜ必要なのか
一般・専任・専属専任の違い（一覧表でひと目で）
それぞれのメリット・デメリット
「一般媒介なら高く売れる」は本当か
自分にはどれが向いているか（選び方）
注意したい「囲い込み」と、その見分け方
媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産の売却（や購入）を不動産会社に仲介（媒介）してもらうために結ぶ契約のことです。個人で買主を見つけることが難しく、不動産の取引の安全を担保するための書類作成ができないため、ほとんどの売却は不動産会社に依頼します。その際、依頼者を守り、取引を安全・円滑にするために、媒介契約は書面で結ぶことが法律（宅地建物取引業法）で義務づけられています。
不動産会社は契約時に、3種類ある媒介契約の違いを説明したうえで、売主の意思を確認して契約を結びます。まずは、その3種類の違いを見ていきましょう。
一般・専任・専属専任の違い（一覧表）
3種類の媒介契約は、主に「何社に頼めるか」「自分で買主を見つけて直接契約できるか（自己発見取引）」「レインズ※への登録義務」「販売状況の報告義務」「契約期間」で違います。
項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
複数社へ依頼 | ◯ できる | ✕ 1社のみ | ✕ 1社のみ |
自己発見取引（自分で買主を見つけ直接契約） | ◯ できる | ◯ できる | ✕ できない |
レインズへの登録義務 | なし（任意） | あり（契約日の翌日から7営業日以内） | あり（契約日の翌日から5営業日以内） |
販売状況の報告義務 | なし（任意） | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
契約期間 | 法律上の上限なし（実務では3か月が目安） | 3か月以内（自動更新不可） | 3か月以内（自動更新不可） |
※**レインズ（REINS）**とは、不動産会社だけが見られる全国の物件情報ネットワークです。ここに登録されると、他社の不動産会社も「買いたいお客様」に物件を紹介でき、買主が見つかりやすくなります。専任・専属専任では登録が義務、一般では任意です。
補足：レインズの登録日数は「営業日」で数え、契約当日と不動産会社の休業日は含みません。また2025年度からは、登録物件の「取引状況」の登録も義務化され、売主が販売状況を確認しやすくなっています。
それぞれのメリット・デメリット
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に依頼できる、自由度の高い契約です。
メリット：複数社に依頼でき、自分でも買主を探せる。「知人が買うかも」という可能性を残せる。
デメリット：不動産業者各社においては「他社で決まるかも」と考え、広告費やリソースを集中投下しにくい傾向がある。レインズ登録・報告義務がないため、販売状況が見えにくい。売主にとっては、窓口が複数になり、それぞれとやり取りする必要があるため手間も増える。
専任媒介契約
依頼するのは1社ですが、自分で買主を見つけて直接契約すること（自己発見取引）はできます。3種類の中で最もバランスがよく、実務で最も多く選ばれる形態です。
メリット：1社が責任を持って販売活動を行う。7営業日以内のレインズ登録と2週間に1回以上の報告が義務なので、活動が見えやすく、買主にも広く届く。売主にとっては窓口が1社で手間が少ない。
デメリット：複数社に同時依頼はできない。会社・担当者選びの重要度が高い。
専属専任媒介契約
1社に依頼し、かつ自分で買主を見つけても直接契約はできない（必ずその会社を通す）、最も拘束の強い契約です。
メリット：5営業日以内のレインズ登録と1週間に1回以上の報告が義務なので、活動が見えやすく、買主にも広く届く。売主にとっては窓口が1社で手間が少ない。
デメリット：売主の自由度が最も小さい。自分で買主を見つけても直接契約できない。
「一般媒介なら高く売れる」は本当？
「複数社に競わせたほうが高く売れるのでは？」というのは、とてもよくある疑問です。
結論から言うと、契約の種類そのものが売却価格を決めるわけではありません。
一般媒介は一見「競争で高く売れそう」に見えますが、実際には各社が「自社で決まるか分からない物件」に広告費や手間をかけにくく、かえって販売活動が手薄になることがあります。レインズ登録や報告も任意のため、状況も見えにくくなりがちです。
一方、専任・専属専任は1社が責任を持ってレインズに登録し、積極的に買主を探すため、結果的に早く・適正価格で売れるケースが多くあります。実際、媒介契約の多くは専任・専属専任が選ばれています。
価格を左右する本当のポイントは、契約の種類よりも「信頼できる会社・担当者を選び、レインズなどを通じて買主を“広く”探してもらえるか」です。次の「囲い込み」の話とあわせて、ここが最も大切です。
注意したい「囲い込み」と、その見分け方
専任・専属専任で1社に任せるとき、知っておきたいのが「囲い込み」です。これは、不動産会社が売主と買主の両方から手数料を得たいために、レインズに登録した物件を他社に紹介せず、自社の買主だけで決めようとすることを指します。囲い込みが起きると、買主の母数が狭まり、売却が長引いたり価格が下がったりする原因になります。
見分け方・対策としては、次のような方法があります。
レインズの「登録証明書」を受け取る：専任・専属専任では、不動産会社は登録後に証明書を売主へ交付する義務があります。証明書に記載のIDで、レインズ上の自分の物件の「取引状況（公開中／申込あり等）」を売主自身が確認できます。
販売状況の報告内容を確認する：どの媒体に出し、どれくらい反響があったかを定期報告で確認しましょう。
六連京都株式会社の考え方
当社は、専任・専属専任でお預かりした場合でも、他社と積極的に連携し、買主を広く探します。窓口が1社に絞れることで売主様の手間を減らしつつ、販売網は広く保つ——「任せて安心」と「広く探す」を両立するのが、当社の売却仲介の基本姿勢です。
自分にはどれが向いている？（選び方の目安）
最後に、どの媒介契約が向いているかの目安を整理します。
一般媒介が向く方：人気エリア・好条件で買主が見つかりやすい物件。自分でも買主を探せる、複数社の動きを自分で管理できる、知人・親族に売る可能性がある。
専任媒介が向く方：1社に任せたいが、自己発見の可能性も残したい。販売状況を定期的に把握したい。迷ったらまずこれ、というバランス型。
専属専任媒介が向く方：すべて任せて売りたい（住み替えなどで期限がある）。自分で買主を探す予定はない。
迷ったときは、信頼できる会社・担当者を見つけて専任で任せるのが、多くの方にとって失敗しにくい選び方です。
京都市中京区で不動産の売却をお考えの方へ
媒介契約は、売却の進め方を左右する大切な入口です。六連京都株式会社（六連コンサルティング）は、京都市中京区を拠点に、無料査定から売出し・契約・お引き渡しまでを一気通貫でサポートします。媒介契約の種類についても、お客様のご事情（物件・エリア・売却期限など）にあわせて、メリット・デメリットを正直にご説明します。
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まとめ
媒介契約は不動産会社に仲介を依頼する契約で、一般・専任・専属専任の3種類。
主な違いは「依頼できる社数」「自己発見取引の可否」「レインズ登録（7営業日／5営業日）」「報告頻度（2週に1回／1週に1回）」「契約期間（専任系は3か月）」。
「一般媒介なら高く売れる」は誤解されがち。価格を左右するのは契約の種類より、信頼できる会社が買主を広く探せるか。
専任・専属専任では囲い込みに注意（レインズの登録証明書で確認）。
迷ったら専任がバランス型。最短・確実なら専属専任、自分でも探せて好条件物件なら一般、が目安。
よくあるご質問（FAQ）
Q. 媒介契約はどれを選ぶのがおすすめですか？
A. 多くの方には、1社に任せつつ自己発見も残せる「専任媒介」がバランスのよい選択です。最短・確実に売りたいなら専属専任、人気物件で自分でも買主を探せるなら一般、が目安です。
Q. 一般媒介で複数社に頼めば高く売れますか？
A. 必ずしもそうではありません。一般媒介は各社の活動が手薄になりやすく、状況も見えにくくなりがちです。価格は契約の種類より、信頼できる会社が買主を広く探せるかで決まります。
Q. 専任媒介と専属専任媒介の違いは？
A. どちらも1社に依頼しますが、専任は自分で買主を見つけて直接契約できるのに対し、専属専任はできません。専属専任のほうがレインズ登録・報告の頻度が高く設定されています。
Q. 「囲い込み」が心配です。
A. 専任・専属専任ではレインズの「登録証明書」を受け取り、取引状況を確認できます。当社は専任でも他社と連携して買主を広く探すため、囲い込みはいたしません。
Q. 契約期間や途中解約は？
A. 専任・専属専任の契約期間は最長3か月で、自動更新はできません（更新は依頼者の申し出による）。一般に法的な上限はありませんが、実務では3か月が目安です。
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参考にした情報（出典）
公益財団法人 東日本不動産流通機構（REINS）「媒介契約制度」：https://www.reins.or.jp/contract/
近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）「媒介契約制度とは」：https://www.kinkireins.or.jp/baikai/
※ 本記事は2026年6月時点の一般的な解説です。個別の契約内容・手続きについては、媒介契約を結ぶ不動産会社にご確認ください。
