【京都市中京区】不動産売却の流れ・費用・税金を完全ガイド｜失敗しない売り方
- M.MIYA
- 3 日前
- 読了時間: 9分
更新日：10 時間前
京都市中京区で土地・戸建・マンションの売却をお考えの方へ。
京都市中京区の不動産会社、六連京都株式会社（六連コンサルティング）です。
不動産の売却は、多くの方にとって一生に一度あるかどうかの大きな取引です。
「何から始めればいいの？」「いくらかかる？」「税金は？」
——わからないことだらけで当然です。
この記事では、不動産売却の全体の流れ・かかる費用・税金を、はじめての方にもわかるように整理し、あわせて高く・スムーズに売るためのコツと、京都市中京区ならではのポイントまでお伝えします。
📌 先に要点：不動産売却は「①査定・媒介契約 → ②売却活動 → ③売買契約 → ④決済・引き渡し → ⑤確定申告」という流れで進みます。**準備（相場を知る・信頼できる会社を選ぶ）**で、結果が大きく変わります。
目次
不動産売却の全体の流れ（5ステップ）
不動産会社選びと媒介契約の種類
不動産売却にかかる費用
不動産売却にかかる税金と特例
高く・スムーズに売るためのコツ
【京都市中京区】エリアの特徴と当社の対応
ケース別の進め方（相続・空き家・訳あり・親族間）
よくある質問（FAQ）
まとめ
1. 不動産売却の全体の流れ（5ステップ）
売却の流れは、土地・戸建・マンションのどれでも基本は同じです。全体像をつかんでおきましょう。
ステップ1：査定・媒介契約
不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格を決めて、仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。査定額や担当者の対応を見て会社を選びます（詳しくは2章）。
ステップ2：売却活動
不動産会社が広告・ポータルサイト掲載などで買主を募集します。購入希望者が現れたら内覧に対応します。近隣に知られたくない場合は、媒介契約時に相談すれば広告を控えることもできます。
ステップ3：売買契約
買主から「買付（購入申込）」が入ったら、価格や引き渡し時期などの条件を調整し、売買契約を結びます。売主の動きとしては、契約時に買主から手付金を受け取り、仲介業者に仲介手数料の半金を支払うのが一般的です。
ステップ4：決済・引き渡し
残代金の受け取りと同時に、所有権の移転登記を行い、鍵を渡して引き渡し完了です。住宅ローンが残っている場合は、この決済で完済し、抵当権を抹消します。司法書士が立ち会います。(抵当権抹消の準備には時間がかかります。契約直後には動き始めるようにします）
ステップ5：確定申告
売却した翌年に、利益（譲渡益）が出ていれば確定申告が必要です。特例で税金を抑えられる場合も、申告して初めて適用されます（詳しくは4章）。
売り出しから引き渡しまでは、おおむね3〜6か月が目安です。物件の状態や価格設定で前後します。
2. 不動産会社選びと媒介契約の種類
査定額は「高ければ良い」わけではない
多くの会社は「査定価格」と「売り出し価格」を提案します。ここで注意したいのが、高すぎる売り出し価格に安易に飛びつかないことです。相場とかけ離れた高値で売り出すと買い手がつかず、結局は値下げを重ねて、かえって安く・遅くなることがあります。相場を理解したうえで、自分で売り出し価格を判断するのが成功のコツです。
複数社を比べたい・まず相場だけ知りたいという方は、当社の無料査定をご利用ください。中京区の相場感を踏まえてご提案します。 👉 無料査定・ご相談はこちら
媒介契約は3種類
仲介を依頼する契約には、次の3つがあります。
種類 | 契約できる会社数 | 自分で買主を見つけて契約 | 向いている人 |
専属専任媒介 | 1社のみ | 不可 | 1社にすべて任せたい・手厚いサポートを受けたい・比較的忙しい人 |
専任媒介 | 1社のみ | 可 | 1社に任せつつ、自分でも買主を探す可能性を残したい・比較的忙しい人 |
一般媒介 | 複数社可 | 可 | 幅広く露出したい・人気エリアの物件・時間的な余裕がある |
それぞれの向き・不向きは、こちらで詳しく解説しています。
3. 不動産売却にかかる費用
売却には、主に次の費用がかかります。
費用 | 目安 | 補足 |
仲介手数料 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限（売買価格400万円超の場合） | 売却の主な費用。下記の特例に注意 |
印紙税 | 数千〜数万円 | 売買契約書に貼付。軽減措置あり（売買金額による） |
抵当権抹消の登記費用 | 司法書士の見積もり次第 | 住宅ローンが残っている場合 |
司法書士報酬 | 1万〜数万円程度 | 抵当権抹消・登記手続きを依頼する場合 |
測量費 | 数十万円〜 | 境界が未確定の場合 |
解体費 | 木造で坪3〜5万円程度〜 | 更地にして売る場合 |
ハウスクリーニング・残置物処分 | 数万〜数十万円 | 必要に応じて |
💡 2024年7月の改正ポイント：売買価格が800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）の場合、仲介手数料の上限が**33万円（税込）**になりました。低価格帯の物件でも、調査や販売活動にしっかり対応してもらいやすくなっています。
費用の詳細は、こちらでも解説しています。 👉 不動産売却時にかかる諸費用は？
4. 不動産売却にかかる税金と特例
不動産を売って**利益（譲渡所得）**が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかります。
譲渡所得の計算
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）−（特別控除）
取得費：その不動産を買ったときの価格や諸費用。建物は減価償却を差し引きます。取得費がわからない場合は、**売却価格の5％**を概算取得費にできます。
譲渡費用：仲介手数料や印紙税など、売るためにかかった費用。
税率（所有期間で変わる）
区分 | 所有期間（売却した年の1月1日時点） | 税率（所得税＋住民税） |
長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
※復興特別所得税（2.1％）を含みます。
マイホーム（居住用）を売るときの主な特例
自分が住んでいた家を売る場合は、税金を大きく抑えられる特例があります。
居住用財産の3,000万円特別控除：譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。要件を満たせば、利益3,000万円までは譲渡所得税がゼロに。住宅ローン控除とは併用できない点に注意（売却前後の年も対象）。
10年超所有の軽減税率：売った年の1月1日時点で所有10年超のマイホームは、課税譲渡所得の**6,000万円以下の部分が14.21％**に軽減されます（超える部分は20.315％）。3,000万円控除と併用可能です。
特定の居住用財産の買換え特例：2027年12月31日までにマイホームを売り、一定要件の新居に買い換えた場合、課税を将来に繰り延べできます（3,000万円控除・軽減税率とは併用不可）。
⚠️ いずれの特例も、確定申告をして初めて適用されます。どれが有利かはケースによって変わるため、売却前のシミュレーションが大切です。税金の最終判断は税理士・税務署にご確認ください。
📌 相続した不動産・空き家を売る場合は、上記とは別に「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円控除」や「取得費加算の特例」が使えることがあります。詳しくは 【京都市】相続した不動産を売却する流れ・必要書類・費用 をご覧ください。
5. 高く・スムーズに売るためのコツ
相場を知る：売り出し価格の判断材料になります。複数社の査定や当社無料査定で把握を。
第一印象を整える：残置物の撤去・簡単な清掃・明るい写真は、内覧者の印象＝成約スピードと価格に直結します。
売却前の準備を済ませる：建物の状態（雨漏り・シロアリ等）の把握、境界の確認、告知事項の整理など。事前の手当てがトラブル予防と価格に効きます。
内覧には前向きに対応する：居住中でも内覧は受け入れを。空き家なら仲介業者に鍵を預けて売主不在で対応することも可能です。
時間に余裕をもつ：売り急ぎは安値の原因。スケジュールに余裕をもって動きましょう。
6. 【京都市中京区】エリアの特徴と当社の対応
京都市中京区は、烏丸・四条・御池など市内有数の中心エリアを含み、地価・路線価が高めで、土地・中古マンション・京町家など多様な物件が動きます。一方で、京町家・旧耐震の物件や、厳しい景観規制、間口の狭い土地など、京都ならではの売りにくさ・評価の難しさもあります。だからこそ、地元の事情に詳しい不動産会社かどうかで、売却の進め方と結果が変わります。
六連京都株式会社は、京都市中京区に拠点を置き、京都市内および滋賀県南部を中心に不動産売却をサポートしています。「中京区の自宅を売りたい」「京都に住んでいるが物件は市内の別の区にある」といったご相談も歓迎です。
7. ケース別の進め方（関連記事）
売却の事情によって、押さえるべきポイントが変わります。あてはまるものをご覧ください。
中古マンションを売る 👉 中古マンション売却で知っておきたいこと
相続した不動産を売る 👉 【京都市】相続した不動産を売却する流れ・必要書類・費用
空き家をどうにかしたい 👉 京都で「空き家どうすればいい？」と思ったら
売れにくい・訳あり不動産 👉 負動産の処分は本当にできない？「売れない」と諦める前に
親族間で売買したい 👉 【不動産売却】親族間売買 完全ガイド
早く・確実に売りたい場合は「買取」も選択肢です。👉 【京都市】不動産買取とは？仲介との違い・向いているケースと流れ
8. よくある質問（FAQ）
Q. 売却にはどれくらいの期間がかかりますか？
A. 売り出しから引き渡しまで、おおむね3〜6か月が目安です。価格設定や物件の状態によって前後します。
Q. 住みながらでも売れますか？
A. 売れます。居住中でも内覧に対応すれば問題ありません。生活感が気になる場合は、整理整頓と簡単な清掃で印象を整えましょう。
Q. できるだけ早く現金化したいのですが。
A. 不動産会社が直接買い取る「買取」なら、最短数日〜数週間で現金化できます（価格は市場相場より下がる傾向）。仲介と買取のどちらが向くかは、ご事情を伺ってご提案します。
Q. 京都市中京区の物件ですが、相談できますか？
A. もちろんです。六連京都株式会社は中京区を拠点に、京都市内・近郊の不動産売却をサポートしています。お気軽にご相談ください。
9. まとめ
不動産売却は、①査定・媒介契約 → ②売却活動 → ③売買契約 → ④決済・引き渡し → ⑤確定申告という流れで進みます。
高すぎる売り出し価格に飛びつかず、相場を理解して価格を決める
主な費用は仲介手数料（800万円以下は上限33万円の特例あり）。利益が出たら譲渡所得税、マイホームなら3,000万円控除などの特例を確認
売却前の準備と信頼できる会社選びが、高く・スムーズな売却の決め手
京都市中京区は地価・規制・物件の特性に地元の知見が効くエリア
「まずは見込みだけ知りたい」という段階でも歓迎です。京都市中京区の 六連京都株式会社（六連コンサルティング） が、あなたの不動産売却を最初から最後までサポートします。
📩 ご相談・査定は無料です。 👉 お問い合わせ・無料査定はこちら
