【京都市】相続した不動産を売却する流れ・必要書類・費用｜中京区の不動産会社が解説
- M.MIYA
- 1 時間前
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京都市中京区の不動産会社、六連京都株式会社（六連コンサルティング）です。
「相続した実家を売りたいけれど、何から始めればいいのかわからない」
「相続した不動産を売るのに、どんな書類や費用が必要なの？」
「兄弟で相続したが、話がまとまらず手つかずのまま…」
相続した不動産の売却は、通常の売買と違い、**遺産分割や相続登記（名義変更）といった“相続ならではの手続き”**が加わります。さらに京都市には、京町家や厳しい景観規制など、この土地ならではの事情もあります。
この記事では、相続した不動産を京都市で売却するまでの流れ・必要書類・費用と税金を、順を追ってわかりやすく解説します。あわせて、知らないと数百万円損しかねない節税特例と、2027年に迫っている2つの期限についてもお伝えします。
📌 先に結論：相続不動産の売却には「①遺産分割 → ②相続登記 → ③売却」という順番があり、節税特例や登記の期限には2027年という大きな区切りがあります。早めの着手が、手取りを増やし、トラブルを防ぐ最大のコツです。
目次
1. 相続した不動産を売却するまでの5ステップ
相続した不動産は、いきなり売り出すことはできません。まず「誰のものか」を確定し、名義を変えてから売却に進みます。全体の流れは次の5ステップです。
ステップ1：遺言書の確認・相続人の確定
まずは遺言書の有無を確認します。遺言があればその内容が優先されます。遺言がなければ、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍をたどり、法定相続人が誰なのかを確定させます。
ステップ2：遺産分割協議
相続人が複数いる場合、誰がどの財産をどう引き継ぐかを**相続人全員で話し合い、「遺産分割協議書」**にまとめます。不動産を売って現金を分ける方法（換価分割）もよく使われます。この合意がないまま売却を進めることはできません。
ステップ3：相続登記（名義変更）
不動産の名義を、被相続人から相続人へ変更します。これが「相続登記」です。2024年4月から相続登記は義務化され、期限も設けられました（詳しくは5章で解説します）。名義が被相続人のままでは売却できないため、必ず必要な手続きです。
相続登記の制度や手続きの詳細は、こちらの記事もあわせてご覧ください。 👉 相続登記の義務化とは？
ステップ4：不動産会社へ査定・売却の依頼
名義変更が済んだら、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結んで売却活動を始めます。相続不動産は、境界の未確定や残置物（家財）など、通常の売却にない論点が出やすいので、相続案件の経験がある会社に相談するのがおすすめです。
ステップ5：売却・引き渡し・確定申告
買主が見つかれば、売買契約 → 引き渡しと進みます。そして売却で利益（譲渡益）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。ここで後述の節税特例を使えるかどうかが、手取り額を大きく左右します。
2. 相続不動産の売却に必要な書類一覧
相続不動産の売却では、「相続登記のための書類」と「売却のための書類」の2種類が必要になります。
相続登記（名義変更）に必要な主な書類
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍・改製原戸籍を含む）
被相続人の住民票の除票
相続人全員の戸籍謄本
不動産を取得する相続人の住民票
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書（遺産分割を行った場合）
対象不動産の固定資産評価証明書
登記事項証明書（登記簿謄本）
売却時に必要な主な書類
登記識別情報（いわゆる権利証）
売主（相続人）の本人確認書類・実印・印鑑証明書
固定資産税納税通知書
境界確認書・確定測量図（あれば）
建築確認済証・検査済証（あれば）
被相続人居住用家屋等確認書（空き家の3,000万円控除を使う場合）
戸籍の収集だけでも、相続人が多い・古い相続だと数週間〜数か月かかることがあります。書類集めは早めに着手しておくと安心です。
3. 相続不動産の売却にかかる費用・税金
「京都市 空き家売却 費用」で検索される方も多いように、いくらかかるのかは気になるところです。主な費用・税金を整理します。
項目 | 目安 | いつ・誰に |
仲介手数料 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限（※低額物件は特例あり） | 売買成立時・不動産会社へ |
登録免許税（相続登記） | 固定資産評価額×0.4％ | 名義変更時（※下記の免税措置あり） |
司法書士報酬（相続登記を依頼する場合） | 5万〜15万円程度 | 名義変更時 |
印紙税 | 数千〜数万円（売買金額による） | 売買契約時 |
譲渡所得税・住民税 | 譲渡益に課税（長期20.315％／短期39.63％） | 売却の翌年の確定申告時 |
相続税 | 遺産総額が基礎控除を超える場合 | 相続開始から10か月以内 |
測量費 | 数十万円〜（境界が未確定の場合） | 売却準備時 |
解体費 | 木造で坪3〜5万円程度〜 | 更地にして売る場合 |
残置物（家財）処分費 | 数万〜数十万円 | 引き渡し前 |
※仲介手数料は、2024年7月の改正により、売買価格800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）の売主は、上限が30万円＋消費税（税込33万円）となっています。
譲渡所得税のポイント
譲渡所得税は、**「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 各種控除」**にかかります。相続した不動産は、亡くなった方の取得時期と取得費を引き継ぐため、多くの場合「長期譲渡（税率20.315％）」になります。取得費がわからない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算します。
⚠️ 100万円以下の土地の相続登記は、2027年（令和9年）3月31日まで登録免許税の免税措置があります。対象になる方は、この期間内の登記が有利です。
4. 知らないと損する2つの節税特例
相続不動産の売却では、使える特例を知っているかどうかで、税額が数百万円変わることもあります。代表的な2つを紹介します。
① 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除
亡くなった方が一人で住んでいた家を相続し、売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。税額にして、おおよそ600万円もの差が出ることがあります。
主な要件は次のとおりです。
被相続人が亡くなる直前まで一人で居住していた家屋とその敷地であること（同居者がいなかったこと。老人ホーム入所等は一定要件で可）
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された旧耐震の家屋であること
区分所有マンションは対象外（一戸建てが中心）
売却代金が1億円以下であること
相続から譲渡まで、事業・賃貸・居住に使っていないこと
家屋を耐震改修して売るか、取り壊して更地で売ること（※2024年からは、買主が引き渡しの翌年2月15日までに耐震改修・解体を行う場合も対象）
売却した市区町村が発行する**「被相続人居住用家屋等確認書」**を取得すること
注意点が2つあります。
相続人が3人以上で取得した場合、控除額は1人あたり2,000万円に縮小されます（2024年1月1日以降の譲渡）。
適用期限は2027年（令和9年）12月31日まで。さらに「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限もあり、どちらか早いほうが効いてきます。
② 取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡益を圧縮できる特例です。
ただし、①の空き家特例と②の取得費加算は併用できません。どちらが有利かはケースによって変わるため、シミュレーションが大切です。
💡 税制は改正されることがあり、適用の可否は個別の事情で異なります。 実際の節税・申告は税務署や税理士に、登記は司法書士に必ずご確認ください。六連コンサルティングでは、提携する専門家のご紹介も可能です。
5. 【要注意】2027年に迫る2つの期限
相続不動産を「そのうち…」と先延ばしにしている方に、特に知っておいていただきたいのが、2027年に重なる2つの期限です。
期限1：相続登記の義務化（過去の相続は2027年3月31日まで）
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の登記が必要になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます。
特に見落とされがちなのが、2024年4月より前に発生した「過去の相続」も対象だという点です。何十年も前に親名義のまま放置している不動産も含まれ、その期限は2027年（令和9年）3月31日。すでに残り少なくなっています。
期限2：空き家の3,000万円特別控除（2027年12月31日まで）
4章で紹介した空き家特例の適用期限も、2027年（令和9年）12月31日までです。旧耐震の実家を相続して売却を考えているなら、この期限を意識した計画が欠かせません。
さらに：京都市では「空き家税」も控えています
加えて京都市では、令和12年度（2030年）から「空き家税」（非居住住宅利活用促進税）の課税が予定されており、相続した空き家を持ち続けるほど負担が増えていきます。対象や免除条件などの詳細は、こちらの記事で解説しています。
つまり、相続した不動産は持ち続けるほど、税負担も手続きの負担も増えていくのが現状です。早期の売却・対策が、結果的に有利になります。
空き家を持ち続けるリスクについては、こちらもご覧ください。 👉 空き家のリスクはそれ特有！知っておいてください！
6. 京都市で相続不動産を売るときの“京都ならでは”の注意点
京都市の相続不動産には、他の地域にはない特有の事情があります。中京区をはじめ市内で相続した不動産を売るなら、次の点を押さえておきましょう。
京町家・旧耐震の家屋が多い — 古い木造家屋は、そのままでは現行の耐震基準を満たさないことがあり、売却・建替えの計画に影響します。一方で、京町家は独自の需要もあります。
再建築不可の物件がある — 接道などの条件で建て替えができない物件は、売り方に工夫が必要です。
厳しい景観規制 — 京都市は建物の高さやデザインに全国でも厳しい規制があり、買主の活用方法や土地評価に影響します。
地価・路線価が高い — 中心部は地価が高く、相続税や譲渡所得が発生しやすい傾向があります。だからこそ節税特例の活用が重要です。
共有名義・遺産分割でもめやすい — 価値が高い物件ほど、相続人間で意見が割れやすくなります。
これらは「京都の不動産に詳しい地元の会社」かどうかで、対応の質が大きく変わる部分です。
7. 相続不動産の売却でよくあるトラブルと対策
最後に、相続不動産の売却で実際に起こりやすいトラブルと、その対策をまとめます。
共有名義で意見が割れる → 売る前に、誰がどう引き継ぐかを遺産分割でしっかり決めておく。換価分割（売って現金で分ける）も選択肢に。
遺産分割の前に売却を進めてしまう → 名義が確定する前に動くと白紙に戻ることも。順番（分割 → 登記 → 売却）を守る。
売り急いで安値で手放す → 相続税の納付期限（10か月）に焦って投げ売り、というケースも。早めに動けば余裕を持って売却できます。
境界が未確定・残置物が残っている → 測量や家財整理に時間がかかるため、引き渡しから逆算して準備を。
確定申告を忘れる → 譲渡益が出たら翌年の申告が必要。特例の適用も申告で行うため、忘れると控除を受けられません。
これらの多くは、早めに専門家へ相談することで防げます。
8. よくある質問（FAQ）
Q. 相続登記をしないと、不動産は売れませんか？
A. はい、売れません。名義が亡くなった方のままでは売買契約ができないため、売却の前に必ず相続登記（名義変更）が必要です。
Q. 相続した不動産を売ると、必ず税金がかかりますか？
A. 売却して利益（譲渡益）が出た場合に譲渡所得税がかかります。ただし、空き家の3,000万円特別控除などの特例で、税額を大きく抑えられることがあります。
Q. 兄弟で相続しましたが、まだ話がまとまっていません。どうすれば？
A. まずは遺産分割協議をまとめることが先決です。期限内に話がまとまらない場合は「相続人申告登記」で登記義務を一旦果たす方法もあります。状況を整理するためにも、早めにご相談ください。
Q. 京都市中京区の不動産ですが、相談できますか？
A. もちろんです。六連京都株式会社は京都市中京区を拠点に、市内・近郊の相続不動産の売却をサポートしています。お気軽にご相談ください。
Q. 古い実家で、売れるか不安です。
A. 売れにくいと言われる不動産でも、手放す方法はあります。詳しくは負動産の処分！できないと思っていますか？もご覧ください。
9. まとめ：迷ったら、まず無料相談から
相続した不動産の売却は、遺産分割 → 相続登記 → 売却という順番で進み、節税特例や登記の期限には2027年という大きな区切りがあります。
名義が亡くなった方のままでは売却できない（相続登記が必須）
過去の相続の登記期限は2027年3月31日、空き家特例は2027年12月31日まで
京都市では2030年から空き家税も予定。持ち続けるほど負担は増える
旧耐震・景観規制・地価の高さなど、京都ならではの事情がある
だからこそ、早めに地元の専門家へ相談するのが、手取りを増やしトラブルを防ぐ近道
「何から手をつければいいかわからない」「まずは見込みだけでも知りたい」——そんな段階でも大歓迎です。京都市中京区の 六連京都株式会社（六連コンサルティング） が、あなたの状況に合わせて最適な進め方を一緒に考えます。
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