負動産の処分は本当にできない？「売れない」と諦める前に知っておきたい手放す方法
- M.MIYA
- 6月18日
- 読了時間: 15分
更新日：7月12日
京都市中京区の不動産会社、六連京都株式会社（六連コンサルティング）です。
「相続した田舎の実家が空き家のまま」
「バブル期に買った別荘地やリゾートマンションが重荷」
「道路に面していない土地」
「市街化調整区域の農地」
「どこにあるのかもわからない山林」——。
こうした“持っているだけで費用と管理責任がのしかかる不動産”は、世間で 「負動産（ふどうさん）」 と呼ばれます。どんな不動産であっても、所有していれば固定資産税などの費用が発生し、管理の責任も負わなければなりません。
「このまま相続して子どもに負担をかけたくない」
「費用を負担し続けるのはもう止めたい」
「なんとかして手放せないだろうか」
そう思って不動産会社に相談しても、
「うちでは扱えません」「これは売れません」「持ち続けるしかありません」
と断られた経験はありませんか。
結論からお伝えします。負動産は、処分できます。
かつては手放すのが難しかった負動産も、インターネットの普及と法整備により、以前とは比べものにならないほど処分しやすくなりました。
この記事では、「なぜ処分できないと思い込んでしまうのか」という理由から、誰でも実践できる具体的な処分方法、そして京都市で導入が決まった「空き家税」の最新情報まで、不動産のプロがわかりやすく解説します。
目次
1. そもそも「負動産」とは？
負動産とは、所有しているだけで固定資産税・管理費・維持費などのコストがかかり、利益（資産価値）を生み出しにくい不動産のことです。「資産」になる「不動産」ではなく、「負債」のような「負動産」という意味で使われる造語です。
具体的には、次のような不動産が負動産と呼ばれやすい傾向にあります。
地方・郊外にある空き家（相続した実家など）
かつてのブームで購入した別荘地・リゾートマンション
接道していない（道路に面していない）土地や再建築不可物件
市街化調整区域の土地・農地
場所や境界がはっきりしない山林・原野
これらは買い手が見つかりにくい一方で、所有している限り税金や管理の負担からは逃れられません。だからこそ、「いかに早く解決するか」 が重要になります。
2. 「負動産は処分できない」と思い込んでしまう2つの理由
多くの方が「負動産は処分できない」と感じてしまうのには、はっきりとした理由が2つあります。
理由1：不動産会社に断られてしまうから
実は、多くの不動産仲介会社は 「価格の低い物件」「手間のかかる物件」「背景が複雑な物件」を扱いたがりません。 その背景には、仲介ビジネスの“報酬の仕組み”があります。
不動産仲介会社の主な売上は 仲介手数料 です。仲介手数料の上限は、成約価格に応じて次のように決まっています。
仲介手数料の上限 ＝ 成約価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 ※成約価格により上限額の計算式は異なります。
ここで注目したいのが、仕事の手間は物件価格に比例しないのに、報酬は物件価格に比例するという点です。整理すると、不動産会社から見た高額物件と負動産の違いは次のようになります。
比較項目 | 高額な不動産 | 負動産（低価格） |
受け取れる仲介手数料 | 多い | 少ない |
販売・契約などの基本業務量 | ほぼ同じ | ほぼ同じ |
調査・書類作成の手間 | 比較的ラクなことが多い | 複雑で手間がかかりがち |
販売活動にかかる費用 | 少なく済みやすい | 長期化して広告費などがかさみやすい |
もしあなたが不動産会社の立場なら、どちらの物件を優先して扱うでしょうか。残念ながら、多くの不動産会社が負動産を敬遠してしまうのは、こうした業界の構造によるものなのです。
これは決して「不動産会社が悪い」という話ではありません。民間の営利企業である以上、利益を出すことは至上命題です。「そういう仕組みなのだ」と割り切っていただくのが、解決への第一歩です。
【補足】2024年の改正で“低額物件”の手数料上限が引き上げられました 2024年7月の宅地建物取引業法の報酬規定改正により、売買価格が 800万円以下 の宅地・建物（低廉な空家等）については、売主から受け取れる仲介手数料の上限が 30万円＋消費税（税込33万円） に引き上げられました。これにより、不動産会社が空き家・低額物件を扱うインセンティブは以前より高まっています。（出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」）
理由2：「負動産は売れない」という世間のイメージ
もう一つの理由は、「負動産＝売れない」という世間のイメージが定着してしまっていることです。空き家問題や相続問題がメディアで盛んに報じられる中で、「負動産は売れないもの」という印象が刷り込まれてしまっている面があります。
しかし、ここで大切な視点があります。「負動産は売れない」と語っているのは、それを“買おうとしていない”傍観者だということです。当事者として真剣に手放そうと動けば、見える景色はまったく変わってきます。
3. 実は処分できる！負動産を欲しがる人は必ずいる
世の中には、「安く手に入るなら欲しい」という人、そしてそれを必要としている人が、一定数は必ず存在します。不動産も例外ではありません。
たとえば、こんな目的で“格安の不動産”を探している人がいます。
休日に趣味を楽しむための土地や小屋がほしい
家庭菜園のための安い土地を探している
空き地を使った小さな事業を計画している
資材置き場・物置として使える場所がほしい
つまり、「適切な価格設定」と「それを求めている人」がかみ合えば、負動産の処分は十分に可能なのです。
ただし、ここで注意すべきポイントが2つあります。それが、次の章でお伝えする「心構え」です。
4. 負動産の処分で最も大切な「2つの心構え」
負動産を処分するうえで、まずはこの3つの質問を自分に投げかけてみてください。
Q1. 負動産であっても、欲しいという人はいると思いますか？
Q2. ただ持っているだけで、突然欲しがる人が現れると思いますか？
Q3. 「負動産でも欲しい」という人を探す方法を知っていますか？
不動産のプロとして、価格を度外視してお答えするなら——
A1. 必ずいます。
A2. ほぼ100％、現れません。現れたら相当の幸運です。
A3. 次の章で具体的に解説します。
ここから導かれる、負動産処分の鉄則は次の2つです。
心構え①：欲張らないこと
不動産は基本的に高額なので、「少しでも手元にお金を残したい」と考えてしまいがちです。でも、ここで扱っているのは負動産です。
欲しい人はいても、多くの人が血眼になって探しているわけではありません。 「あったらいいな」「いいものないかな」と“なんとなく”見ている人がほとんどです。そうした人の目に一度で留まり、次のアクション（問い合わせ）につなげてもらうには、最初から欲張らない価格設定がとても重要です。わずかな欲張りで、せっかくのチャンスを逃さないようにしましょう。
心構え②：根気強く動くこと
引き合いがない状態が続くと、不安になって諦めたくなるものです。人生で数回しかない不動産取引、しかも“負動産”となれば問い合わせもほどんどなく、なおさらです。
しかし、欲しい人は必ずどこかにいます。 いつ現れるかは断言できませんが、運が良ければあっさり見つかることもあります。すべてはタイミングです。情報を出し続け、忍耐強く待つ姿勢が、何より大切な成功のカギになります。
「この先20年、30年と所有し続け、相続が続いてお孫さんの代にまで負担が及ぶかもしれない」——そう考えれば、取引時に多少のマイナスが出ても、長い目で見れば確実にプラスになるはずです。
5. 負動産を処分する具体的な2つの方法
負動産の処分方法は、大きく 「①地元アプローチ」 と 「②webアプローチ」 の2つに分けられます。それぞれの特徴を見ていきましょう。
※以下のメリット・デメリットは、ご自身（個人）で動かれる場合を前提としています。
方法1：地元アプローチ（近隣の方に引き取ってもらう）
対象不動産の近隣の方や、できるだけ近いエリアの方に引き取ってもらう方法です。隣接地の所有者を調べ、引き取りをお願いする手紙を送るのが一般的なやり方です。
メリット
相手が地元の方なので、遠方の方に比べてトラブルが起きにくい
比較的取り組みやすく、短期間で処分できる可能性もある
直接交渉しやすい
デメリット
お隣の方も同じように「手放したい」と考えていることがある
登記上の住所に手紙が届かないケースがある
お願いする立場になりやすく、不利な条件を提示される可能性がある
具体的な方法
近隣の知り合いを訪ね、引き取りをお願いする
近隣地の所有者へ手紙を送る
市役所・町役場へ寄付したり、引き取り手探しに協力してもらう
空き家バンクに登録する
方法2：webアプローチ（インターネットで全国から探す）
インターネットを活用し、エリアを問わず全国から引き取り手を募集する方法です。かつては地元アプローチに頼るしかありませんでしたが、ネットの普及で、広く多くの人に情報を届けられるようになりました。
メリット
多くの人に情報が届くため、引き取り手が現れる可能性が広がる
一度掲載すれば、そのまま掲載され続けるサービスも多い
デメリット
遠方の方との交渉になりやすく、地元の方ほどの安心感はない
不動産取引に慣れた相手も多く、不利な条件を提示されることもある
掲載に一定の費用がかかる場合がある
具体的な方法
空き家バンクに登録する
「家いちば」に登録する
「ジモティー」を活用する
「みんなの0円物件」などを利用する
どちらから始めるべき？
両方を同時に使う方も多いですが、おすすめは 「まず安心感の強い地元アプローチを数か月試し、それからwebアプローチに移行する」 という順序立てた進め方です。特にwebアプローチは費用が発生するものもあるため、事前に調べておきましょう。
そして、引き取り手が見つかったら、必ず正式な不動産売買契約を結んでください。 個人間での安易な取引はトラブルのもとです。仲介手数料はかかりますが、必要経費と割り切って、信頼できる不動産会社に仲介に入ってもらうことを強くおすすめします。
6. 京都市中京区の六連コンサルティングができるサポート
京都市中京区の不動産会社・六連京都株式会社（六連コンサルティング）では、あなたの負動産の処分をお手伝いするサービスをご用意しています。
2つのアプローチをご紹介しましたが、私たちはまず 「地元アプローチ × 近隣者への手紙」 に取り組むべきだと考えています。理由は次のとおりです。
安く買いたいと思っている人も、積極的に探しているわけではない
探していても、情報源は大手ポータルサイトが中心 （＝負動産は不動産会社が扱ってくれず、大手ポータルサイトには載りにくい）
つまり、近隣の方に情報を届ける手段は限られているのが現実です。
しかも、近隣の方は遠方の人に比べて「買う理由」をたくさん持っています。たとえば——
子どもや孫に近くに住んでほしい
来客時の宿泊スペースをつくりたい
家の近くで店を開きたかった
趣味に自由に使える場所がほしい
物置き・資材置き場として使いたい
隣の土地なら買いたい
家庭菜園のできる場所を探していた
駐車場が手狭になっていた
近ければ近いほど、投資目的ではなく「利用目的」が優先されるのです。利用目的が叶う物件が、近所で安く手に入るとしたら——あなたが近隣の方なら、どうしますか？
▶ 負動産の売却・処分をトータルサポート
六連コンサルティングでは、こうした「地元アプローチ」も含め、あなたの状況に合った負動産の売却・処分方法をご提案します。「どこに相談しても断られた」という不動産こそ、まずは一度ご相談ください。物件の状況をうかがったうえで、現実的な進め方を一緒に考えます。ご相談・査定は無料です。
再建築不可・訳あり・心理的瑕疵など売れにくい不動産は、「買取」が現実的な解決になることがあります。👉 不動産買取とは？仲介との違い・向いているケースと流れ
▶ 空き家管理サポート
空き家を相続したまま放置するのはおすすめできません。空き家には、特有のリスク（倒壊・放火・不法侵入・特定空家指定など）があるからです。六連京都株式会社では、空き家の管理を代行する 「空き家管理サポート」 もご用意しています。空き家を所有されている方は、こちらもあわせてご検討ください。
処分を決める前の「とりあえずの維持・管理」も代行できます。
📞 負動産・空き家のお悩みは、京都市中京区の六連京都株式会社へお気軽にご相談ください。「どこに相談しても断られた」という不動産こそ、私たちにお聞かせください。
7. 【最新情報】京都市の「空き家税」に注意——課税開始は令和12年度（2030年）から
負動産・空き家を「そのうち何とかしよう」と先延ばしにしている方に、ぜひ知っておいていただきたいのが、京都市で導入される 「空き家税」 です。
正式名称は 「非居住住宅利活用促進税」 といい、空き家への課税としては全国初の取り組みです。固定資産税とは“別に”新たな負担が発生する仕組みのため、対象となる不動産をお持ちの方は要注意です。
課税はいつから始まる？
当初は令和11年度（2029年）からの課税開始が予定されていましたが、システム開発の影響により1年延期され、現在は令和12年度（2030年）からの課税開始が予定されています（令和12年1月1日時点の利用状況が基準となる見込みです）。
課税の対象となるのは？
京都市内の 市街化区域 にある、居住者（生活の本拠を置いている人）がいない住宅——空き家・別荘・セカンドハウスなどの所有者が対象です。住宅の管理状態は関係ありません。税額のイメージとしては、家屋の固定資産評価額に応じた額に土地分が加わり、おおむね現在の固定資産税額（土地＋家屋）の半額程度が新たに上乗せされるとされています。
課税されない・軽減されるケースも
一方で、次のような場合は課税対象外・免除・猶予となる仕組みも用意されています。
家屋の固定資産評価額が100万円未満（制度導入から当初5年間。その後は20万円未満が基準）
賃貸・売却の募集をしている住宅（募集開始から1年間免除）
京町家など、景観重要建造物・歴史的価値のある建築物
老朽化などで利用が著しく困難な住宅、市街化区域外の住宅
転勤・介護施設への入所などで一時的に不在の住宅
相続の発生から3年間は、申告により徴収が猶予される（その間に居住・賃貸・売却すれば、猶予分は徴収されません）
注目したいのは、**「賃貸・売却の募集をしていれば免除される」「相続から3年は猶予される」**という点です。つまり、負動産を早めに“動かす”ことが、将来の税負担を避けることにも直結するのです。
⚠️ 税率・対象・免除条件などの詳細は今後変更される可能性があります。最新の正確な情報は、必ず 京都市公式サイト（「非居住住宅利活用促進税」で検索） または京都市行財政局税務部税制課にご確認ください。この制度は他の自治体にも広がる可能性があり、京都市以外に不動産をお持ちの方も動向を注視しておくことをおすすめします。
8. 負動産の処分に関するよくある質問（FAQ）
Q. 不動産会社に「売れない」と断られました。本当に処分は無理なのでしょうか？
A. いいえ、諦めるのは早いです。多くの不動産会社が負動産を断るのは「業界の報酬構造」が理由であり、「物件そのものに価値がない」「絶対に売れない」という意味ではありません。適切な価格設定と探し方次第で、処分できる可能性は十分にあります。
Q. できるだけ高く売りたいのですが？
A. お気持ちはわかりますが、負動産については「欲張らないこと」が成功の鉄則です。高値を付けると“なんとなく探している”買い手の目に留まらず、かえって手放せなくなります。長期保有のコストを考えれば、早期に手放すほうが結果的に得になるケースがほとんどです。
Q. 個人間で直接売買してもいいですか？
A. おすすめしません。不動産の個人間取引は、契約不備や境界・権利関係を巡るトラブルを招きやすいためです。引き取り手が見つかったら、信頼できる不動産会社に仲介を依頼し、正式な売買契約を結びましょう。
Q. 空き家を相続したまま放置するとどうなりますか？
A. 倒壊・放火・不法侵入などのリスクに加え、「特定空家」に指定されると固定資産税の優遇が外れる場合があります。さらに京都市では空き家税（非居住住宅利活用促進税）の導入も控えています。放置するほど負担が増えるため、早めの対策が重要です。
Q. どこに相談すればいいですか？
A. 負動産を「扱ってくれる」不動産会社や専門家に相談するのが近道です。京都市内・近郊の不動産でお困りなら、六連京都株式会社（六連コンサルティング）までお気軽にご相談ください。
9. まとめ：負動産は「早期解決」がなにより大切
最後に、この記事の要点を振り返ります。
負動産は「処分できない」のではなく、「扱ってくれる会社が少ない」だけ
インターネットの普及と法整備で、負動産は以前より格段に処分しやすくなった
安く欲しい人は必ずいる。**「欲張らない」「根気強く動く」**が成功の鍵
処分方法は ①地元アプローチ と ②webアプローチ の2つ
京都市では 令和12年度（2030年）から空き家税 が始まる予定。放置するほど負担が増える
負動産は、持ち続けるほど費用・手間・将来世代への負担が膨らみます。だからこそ、「早期解決」がなにより大切です。
「どこに相談しても断られた」「何から手をつければいいかわからない」——そんな負動産・空き家のお悩みは、京都市中京区の 六連京都株式会社（六連コンサルティング） にお任せください。あなたに合った最適な解決策を、一緒に考えます。
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