【中古マンション売却】売却の心得
- M.MIYA
- 9月22日
- 読了時間: 6分
「中古マンションをできるだけ高く・早く売るには何をすればいい？」
「相場や売り出し価格の決め方、リフォームは必要？」
「不動産会社の選び方や税金・費用まで、売却の流れを全部知りたい」
そう思う方もいるのではないでしょうか。
中古マンションを高く・早く・安全に売るには、相場を正確に把握した根拠ある価格設定、仲介会社の選定、見せ方（写真・内見準備）の最適化、売却タイミングと媒介契約の戦略設計、そして税金・諸費用の事前把握による手取り最大化など、以下に記載の６つのポイントを押さえることが重要です。
本記事では、中古マンション売却の基本フロー、相場調査と価格設定、ベストな売り時、仲介会社の選び方と媒介契約の違い、内見・写真の準備、リフォーム/ホームステージングの判断基準、税金（3,000万円特別控除等）まで、失敗しないポイントを具体例とチェックリストで解説します。
＜目次＞
１．中古マンション売却の基本フロー 5ステップ
中古マンション売却は「相場把握→査定→媒介契約→販売活動→契約・引き渡し」の順で進みます。
まずは不動産仲介業者やSUUMOやat homeなどの一般ポータルサイトで相場を確認し、価格戦略を固めます。
次に専任・一般などの不動産媒介契約を不動産仲介会社と締結します。
広告・内見・ホームステージングで集客し、申込を受けたら価格交渉と重要事項説明を経て売買契約（手付金を受領します）。
決済日は残代金受領・抵当権抹消・鍵の引き渡しまでが一連の流れです。
登記事項証明書、管理規約、固定資産税納税通知書などの必要書類を早めに準備し、不動産媒介契約締結時に不動産仲介会社に提出できるようにすることをおすすめします。
中古マンションの売却は、一般的には3～6カ月での成約が期待できます。もちろん、適正な売出方法のもとにおいてです。不動産の価格等について詳細は以下もご参照ください。
２．中古マンション売却は「相場×査定の根拠」で初動を制す
中古マンションの売却を成功させる鍵は、相場把握と査定比較の質です。
まず、SUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトで競合物件の価格帯を確認します。気を付けるべきは販売中の売出価格は査定価格ではないということです。「その不動産価格で必ず売れる！」と鵜呑みにしないように気をつけましょう。
次に、不動産業者に査定を依頼します。査定価格は、「３ヶ月以内に成約する可能性が高いといえる物件価格」です。価格の根拠（近隣の成約単価・築年数・管理状態・駅距離）と販売計画（広告媒体、内見導線、初動2週間の動き）を確認しましょう。
そして、中古マンションの売出価格と査定価格の違いを、ある程度認識してください。不動産仲介業者は、中古マンションの売却へのアドバイスはしますが、物件価格の設定をはじめ、売却先決定についても決めるのは売主（所有者）様です。査定価格と売出価格の違いと査定価格の根拠を把握するだけで、不動産仲介会社の営業担当とともに、中古マンションの売却を戦略的・計画的に行うことができ、的確な動き始めることが可能です。
初動の反響が弱い場合は、データに基づき段階的な価格調整で機会損失を防ぎましょう。
３． 内見の勝ち筋は「第一印象×情報開示」で信頼を獲得
中古マンションの売却では、内見対策が価格とスピードを左右します。ハウスクリーニングや小修繕で生活感と経年感を抑え、照明の色温度と明るさを整えるだけで写真と内見の印象が上がります。不要家具の撤去と収納内の3割空きを目安にし、共用部やバルコニーも清掃しましょう。管理規約、長期修繕計画、修繕履歴、固定資産税額、ランニングコストの提示は信頼を高めます。日照・眺望・騒音など懸念点は先に説明し、代替メリットを併記すると検討離脱を防げます。第一印象でお客様の心を掴み、メリットもデメリットも惜しみなく伝えることで、売主様や対象不動産にたいする信頼度もあがり、高評価してもらえることにつながります。
４．中古マンション売却の税金と費用を整理し、手取り最大化
売却後の手取りを最大化するには、税金と経費の仕組みを把握することが重要です。譲渡所得は「売却価格−取得費（購入代金や諸費用）−譲渡費用（仲介手数料・印紙税・登記費用・抵当権抹消費用など）」で計算され、所有期間5年超は長期、5年以下は短期で税率が異なります。
自宅として使っていた中古マンションなら、要件を満たせば3,000万円特別控除の対象となる場合もあります。いずれも確定申告が必要です。
契約書・領収書を保管し、売却前に税理士や税務署に問い合わせて最新要件を確認しましょう。
５．中古マンション売却タイミングは「金利×在庫×季節」で決める
中古マンション売却のタイミングは、金利・在庫・季節の3軸で判断すると失敗しにくいです。
金利が上昇局面では買い手の借入余力が縮み、価格に下押し圧力がかかります。
在庫はレインズの新規登録数やポータルの掲載件数で確認し、競合が多いときは差別化を検討したほうがよいでしょう。
季節は1～3月が繁忙期、9～11月が次点で、GW・お盆・年末は鈍化しがちです。
大規模修繕直後は訴求力が高まるため、告知を徹底します。
売却不動産の写真は午前中の晴天のときに撮影するのが望ましいです。
初動2週間の反響を見て不動産仲介業者と価格調整を相談してください。
６．リフォームより「インスペクション＋小修繕」で信頼を可視化
高額なリフォームをしても売却価格に十分転嫁できないケースが多く、費用対効果は限定的となる可能性もあります。
中古マンションの売却では、ハウスクリーニングや水栓・パッキン等の小修繕で印象を底上げし、ホームインスペクション（既存住宅状況調査）で劣化状況を第三者が可視化すると信頼が高まります。
さらに既存住宅売買瑕疵保険を付保すれば、引渡し後の不具合リスクを軽減でき、住宅ローン減税の要件を満たす方法の一つとなる場合もあります。調査報告と告知事項は早期に開示しましょう。
７．中古マンション売却 まとめ
中古マンションの売却は、相場と査定の根拠づけ、内見品質の設計、税金・費用の把握、タイミング戦略、インスペクションによる信頼構築の掛け算で成果が決まります。
まずは市場データを基に初動を整え、2週間ごとの数値で改善を回すことが近道です。不動産仲介業者と相談しながら、手取り最大化を目指しましょう。
京都市中京区の不動産屋、六連京都株式会社では、中古マンション売却のお手伝いもいたしております。査定は無料！価格や成約情報も出し惜しみいたしません！
中古マンションの売却を検討中の方、他社でマンションを売り出しているけれども不安だという方、どのように進めたらいいかわからない方など、お気軽にご相談くださいませ！
https://www.land.mlit.go.jp/webland/ （国土交通省・土地総合情報システム：実際の不動産取引価格や地価公示などの公的データ）
https://www.rosenka.nta.go.jp/ （国税庁・路線価図：相続税・贈与税評価の基準となる路線価等を閲覧可能。土地の参考価格に）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/ （国税庁・タックスアンサー 譲渡所得：不動産売却時の税金（譲渡所得・特例・申告）に関する解説）
