【徹底比較】中古戸建vs中古マンション、どちらがいい？購入と将来の売却を徹底シミュレーション！
- M.MIYA
- 7 日前
- 読了時間: 9分
「家を買うなら、中古戸建と中古マンションのどちらがいいの？」
これは多くのマイホーム購入希望者が最初に直面する大きな悩みです。
仕事や家族、将来のライフスタイルや子どもの成長、自分たちの資産形成――考えるポイントは人それぞれです。
でも、20年後に売却することまでちゃんと考えている方は意外と少ないかもしれません。よく考えてみてください。20年後、お子様がいれば自立するでしょうし、ご自身、ご家族ともに20だけ歳をとるということです。
実は、戸建とマンションでは購入時の魅力も、20年後の資産価値や税金対策まで大きく差が出ることがあるのです。
本記事では、不動産専門家の視点で「中古戸建と中古マンション購入・どちらがいいのか」を、現実的なメリット・デメリットと共に徹底解説。さらに20年後の売却や税制優遇(現時点におけるものですが)についても分かりやすくまとめています。
将来まで安心できる、後悔のない住まい選びのヒントをこの記事でぜひ掴んでください。
【目次】
1. 中古戸建vs中古マンション、それぞれどんな家？
中古戸建vs中古マンション、どちらを購入すべきか検討する際、まずはそれぞれの基本的な特徴や所有形態を正しく理解しておくことが重要です。
「中古戸建」は、建物だけでなくその土地も合わせて所有する形態であり、自分だけのプライベート空間と自由な利用が最大の魅力。
一方、「中古マンション」購入は、専有部分（自室）＋土地の持分という所有形態で、建物や敷地を複数人で共有し、安全性や利便性が高い立地が揃っている点が特徴です。
戸建は立地や土地の広さに応じて多様な選択肢が広がりますが、管理やメンテナンスは所有者自身が担います。
マンションは管理組合による共用スペースの維持や防犯対策のおかげで快適かつ安全な暮らしが可能となります。ただし、事前に管理規約や細かいルールを確認することが必要です。
「中古戸建購入」「中古マンション購入」、どちらがいいかは将来設計やライフスタイルに応じて大きく変わりますので、まずは両者の所有・利用の違いからしっかり理解しましょう。
2. 戸建購入のメリット・デメリット〜土地という資産の魅力と注意点
中古戸建購入の最大の魅力は「土地を所有できる」点にあります。
土地は不動産資産としての価値が維持・上昇しやすく、建物が古くなっても土地が好立地であれば資産価値を保つことが可能です。また、建て替えや大規模リフォームも自由、庭づくりやガレージの増設など夢が広がります。プライバシー性の高さや騒音トラブルの少なさも戸建の大きなメリットです。
一方デメリットとして、維持管理を全て自己責任で行うこと、外壁・屋根・給排水などの修繕コストや手間がかかることが挙げられます。住宅地の場合、駅から遠く買い物や通勤で不便を感じるケースも多いです。また、建物自体は経年劣化により30年後には価値がほぼつかないというケースも少なくありません。それでも、再建築可能な好立地であれば、土地だけでも資産になります。戸建購入を検討する場合、「土地の資産性」と「ライフスタイル適応度」を長期視点で見極めることが後悔しないコツです。
3. マンション購入のメリット・デメリット 〜利便性と資産維持に強み
中古マンション購入のメリットは「立地の良さ」と「管理の手軽さ」にあります。
多くのマンションは駅徒歩圏や市街地など生活便利な場所にあり、周辺の買い物・医療・学校施設が充実しています。共用部分の清掃や修繕、セキュリティ管理などは管理会社が行い、一人暮らしや高齢者でも安心して住める仕組みです。オートロックや防犯カメラ、宅配ボックスのような設備が整っていることもマンションの利点として挙げられるでしょう。
デメリットは、毎月の管理費・修繕積立金がかかること、室内のリフォームにも制限が多いことです。また、管理が適切でないマンションや空室が増え始めた築古物件は資産価値が大きく落ちてしまいます。築30年以上の物件は立地や建物管理の良し悪しで売却価格が大きく左右される傾向あり、耐震性や修繕積立金の残高チェックも欠かせません。
マンション購入を「どちらがいいか」比較の際には、将来の資産価値維持・住み替えのしやすさも視野に入れて判断しましょう。
4. 戸建vsマンション 購入時に押さえるべき比較ポイント
中古戸建と中古マンション、どちらを購入するか迷ったときは、資産性・住環境・自由度・利便性を比較し、ご自身のライフスタイルに合うかを見極めましょう。
戸建は土地資産性が高く、家族構成の変化や住空間の自由なカスタマイズが可能ですが、郊外立地が多く維持コストも自己負担となります。
マンションは駅近や便利な場所に多く、設備・セキュリティ・管理体制が充実していて住みやすいですが、自由度や資産価値は物件ごとの差が大きいです。
「戸建とマンションのどちらがいいか」は、今だけでなく10年20年後の人生プランをよくイメージし、ライフステージの変化や住み替えも視野に入れて、購入戦略を立てることが大切であるといえるでしょう。家族の将来設計や資産運用の視点を持ち、後悔しない「戸建購入」「マンション購入」を目指してください。
5. 20年後の資産価値はどうなる？—中古戸建・中古マンション、どちらが有利？
住宅購入後20年で売却も視野に入れている場合、最も重要なのは将来的な資産価値の維持です。
戸建の場合は築30年を超えると建物自体の評価はほぼゼロになりますが、木造の築20年であれば、建物の状態にも左右されますが、約20%ほどの価値があるものと想定してください。土地の価値は、根強く残る場合があります。地価が上昇しているエリアの戸建や再建築可能な土地は、将来的に高額で売却できるケースも少なくありません。
一方、中古マンションも、駅近や再開発エリアの需要が高い場所は築20年超でも資産価値が大きく下がりにくい傾向です。ただし空室増や管理不全による資産価値低下には注意が必要です。
戸建、マンション、どちらを購入する場合も、「将来の売却を見越して資産価値が落ちにくい条件」を選ぶことが重要です。立地・管理状況・地価動向をしっかりリサーチし、根拠ある判断で資産を守ることが後悔しない住宅購入に繋がります。
6. 売却時に使える税金特例とは？
将来、戸建やマンションを売却する際の最大の安心材料は「居住用財産3,000万円特別控除」です。これは、購入した家を自分や家族が住まいとして使っていた場合に、売却で得た利益（譲渡所得）について最大3,000万円まで非課税になる特例です。
戸建・マンションどちらの売却にも適用でき、20年住んだ後でも原則OK。売却益が控除額を下回れば所得税や住民税はほぼゼロ、超えても優遇税率が適用されます。
この特例を活かして「購入から20年後の売却」計画も組みやすくなるのが現行税制の強みです。適用には「自分・家族の住居として利用」「売却3年以内に確定申告」などの条件があります。
事前に税理士や不動産会社に相談し、売却タイミングや所有期間を計画的に管理することで、損のない住み替え・資産運用が可能です。
※ 本記載は2025年11月11日によるものです。ご覧いただいた時点において、税制度が変更されている可能性もございますので、今一度ご確認ください。
7. ライフステージ別「どちらがいい？」の選び方
ライフステージによって「戸建・マンションどちらがいいか」に対する最適解は大きく異なります。
子育て世帯やペット飼育を希望する家族なら庭や空間が広い中古戸建購入が個人的にはおすすめです。庭遊びや家庭菜園、子どもの成長に合わせたリフォームや増改築も自由自在に行えます。
一方、単身者や共働き、将来子どもが独立した後の人生を重視する場合は、中古マンションの利便性が光ります。駅近・買い物至便な立地、防犯体制が整い、不在時も安心して暮らせるのは大きな魅力となるでしょう。
高齢になったときの生活動線や施設利用もしやすいことから、シニア世代の住み替えにも最適と言えます。
ご自身とご家族の年齢や家族構成、将来どのような暮らしを望むのか—それを軸に「戸建」「マンション」どちらを購入すべきかを検討しましょう。
8. 戸建・マンション購入の比較表
最後に、「戸建とマンション購入、どちらがいいのか？」を一目で分かる比較表にまとめました。
今後のライフスタイル、資産形成、そして20年後の売却までを含めた総合判断が不可欠です。それぞれの特徴とメリット・デメリットを比較し、ご家族の将来まで見据えた住宅購入を実現しましょう。
比較項目 | 戸建 | マンション |
資産性 | 土地資産価値がメイン 建物は減価する | 立地・管理により資産価値の差が大きい |
自由度 | 改築・リフォーム・増築◎ | 専有部分のみ可。規約による制約あり。 |
維持管理 | 自己責任で全て管理 | 共有部分は管理費・修繕積立で一括管理。専有部分については自己管理のもと費用がかかる。 |
立地・利便性 | 都市郊外・住宅地を中心とすることが多い | 駅近・商業地を中心とすることが多い |
セキュリティ | 自己対策 | 専有部分は自己対策 全体ではオートロック完備が多く管理人もいる |
将来売却 | 土地の価値による価格維持はしやすい | 人気物件は価値が安定している |
住環境 | 庭・広さ・プライバシー◎ | 共有設備が魅力的 |
税制特例 | 3000万円控除利用可(2025.11.11時点) | 3000万円控除利用可(2025.11.11時点) |
9. まとめ：これで納得！あなたに本当に合うのはどちら？
いかがでしたか？中古戸建にも中古マンションにも、それぞれにしかない大きな魅力と注意すべきポイントがあることがお分かりいただけたと思います。「どちらがいいか」は今のご家族の暮らし方や、将来どんな人生を描きたいかによって正解が変わります。20年後の資産価値や売却時の税金特例まで見据えて比較することで、「購入してよかった！」と思える選択ができるはずです。大切なのは、今だけでなく未来も納得できるマイホームを見つけること。この記事が、そのための第一歩になれば幸いです。
気になることや不安な点は、ぜひ不動産の専門家や経験者にも相談して、納得のいく住まい選びを進めてください。
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