不動産売買でよく聞く「媒介」とは、売主様と買主様の間を取り持ち、取引を成立させることを意味します。媒介契約とは売主様又は買主様が不動産売却又は購入の仲介を契約を結んだ相手（不動産業者）にお願いするということになります。媒介契約には3種類あり、自分に合ったものを選ぶことが大切です。今回は、不動産売買の際に耳にする媒介契約について解説していきます。
〈目次〉
１．媒介とは？
「媒介」という言葉は日常生活においてなかなか聞き慣れない言葉かと思います。一般的に「媒介」とは、両者の間に入って仲立ち（なかだち）をすることです。
不動産取引においての「媒介」とは、売主様や貸主様などの「不動産を売りたい・貸したい人」と、買主様や借主様などの「不動産を買いたい・借りたい人」の間に入り、売買契約や賃貸借契約を成立させることを意味します。
以下、本記事においては、不動産売買を検討している方に向けて、媒介契約の種類や特徴などについて解説していきます。
２．媒介契約は3種類
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。売主様が、売却の仲介を不動産会社に依頼する際、3種類のなかから自分に合った媒介契約を選択します。
項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
自己発見取引 | ○ | ○ | × |
他業者との媒介契約 | ○ | × | × |
契約の有効期間 | 指定なし | 最長３ヶ月で更新 | 最長３ヶ月で更新 |
レインズへの登録 | 任意 | 媒介契約締結日の翌日から７営業日以内 | 媒介契約締結日の翌日から５営業日以内 |
業務報告義務 | 任意 | ２週間に１回以上 | １週間に１回以上 |
上記の表をもとに、それぞれの媒介契約の特徴を見ていきましょう。
＜一般媒介契約＞
一般媒介契約は、売主様の自由度が高い一方で、不動産業者に課せられる販売活動における条件も緩くなることが特徴です。
売主様にとっては、複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことができるため、ご自身のさじ加減で業者を選定することもでき、不動産の売却情報を１社に独占されて囲い込みをされることはありません。レインズへの登録も不動産業者側の義務にはならないので、売主様の希望で物件情報を公開しないようにすることもできます。
一方、複数業者と契約を結んだ場合は、ご自身が窓口となって進捗状況の整理や依頼先への伝達を行わなければならないということにご留意ください。
＜専任媒介契約＞
専任媒介契約の契約期間は最長3か月（更新有）です。売主様にとっては、自己発見取引が可能な分、専属専任媒介契約よりも売主自身の販売活動の自由度がありますが、媒介契約を結べるのはは１社のみです。不動産業者には報告義務や情報登録義務が課せられます。売却活動の業務報告は2週間に1回以上、レインズへの情報登録は媒介契約を結んだ翌日から7営業日以内です。
売主様は、媒介契約を結ぶことができるのは不動産業者１社のみですが、購入希望者からの連絡や他業者からの紹介をその業者を介して受けることができます。また、当該業者に情報が集中します。ゆえに業者が窓口となり売却活動の進捗状況を整理し報告を受けることができ、売主様としてはめんどうな手間が省けます。
不動産の売却情報を１社に独占されるといった囲い込みをされることは、誠実な業者であればありません。レインズの登録も義務となりますので、情報拡散のスピードの観点からは同日に数社と一般媒介契約を結んだ場合に劣るものの、情報開示の観点からは一般媒介契約とほぼ変わらない動きをすることも可能です。
＜専属専任媒介契約＞
専属専任媒介契約の契約期間も最長3ヶ月（更新有）です。売主様にとっては、自己発見取引ができません。これは、仮にご自身で買主を探すことができたとしても直接取引はできず、不動産会社を通さなければならないということとなります。そして、媒介契約を結べるのはは１社のみです。ゆえに、専任媒介契約よりも不動産会社への依存度がより高い媒介契約といえます。
一方、不動産業者には専任媒介契約より厳格な報告義務や情報登録義務が課せられます。売却活動の業務報告は1週間に1回以上、レインズへの情報登録は媒介契約を結んだ翌日から5営業日以内です。
３．媒介契約はどれが一番おすすめ？
３種類といえども、それぞれに違いがある媒介契約ですので、どれが一番いいのか迷われることは当然のことかと思います。ネット上にも本論点の話題が溢れていますが、結論も割れていますので、「結局どちらがいいの？」と思われている方も多数いらっしゃるでしょう。
個人的な見解では専任媒介契約がおすすめですが、一般的には一概には断言できません。真剣に考えるのであれば、売主様サイド、物件サイド、不動産業者サイドからその方に合ったものを検討していかねばならないからです。
なお、以下、専属専任媒介契約は専任媒介契約に含めて記載いたします。
＜売主様サイド＞
「売主としてどれほどの手間をかけられるか」が重要なポイントです。
一般媒介契約では複数業者と媒介契約を結んだ場合、まずご自身で進捗状況の整理をする必要が生じます。また、各社からの内覧等スケジュールの調整もしなくてはなりません。調整については、専任媒介契約では一社とのやり取りで完結しますが、一般媒介契約ではそのやり取りが依頼先数だけ増えると思ってください。
ご自身で何社ともやりとりをするのは面倒だ → 専任媒介契約
何社でもやり取りするし、状況の整理把握も大丈夫だ → 一般媒介契約 or 専任媒介契約
＜物件サイド＞
「物件の状況、周辺環境は良好といえるか」がポイントです。
駅近や人気のエリア、築年数、階層などの条件が良好であればあるほど、注目を集めることは言うまでもありません。注目が集まりやすいということは、お客様が多いであろうということです。お客様が多ければ、どの業者にも成約させるチャンスが巡りやすいため、積極的に動く動機となります。
物件の条件が大変良い場合 → 一般媒介契約 or 専任媒介契約
物件の条件が大変良いとは言い切れない場合 → 専任媒介契約
＜不動産業者サイド＞
「不動産業者の主な利益は仲介手数料」であることがポイントです。
実は一般媒介契約と専任媒介契約だと、不動産業者にとっては大きな差が生じます。それは、不動産業者が仲介手数料をもらえる可能性が上がるか下がるかの違いです。
その違いは、遅かれ早かれ、販売活動への注力度合いに影響することが多くみられます。
「仲介手数料は成功報酬」とご存じの方も多いですが、実際に、不動産業者がどのようにしたら仲介手数料を受領できるかご存じですか？実は、物件を成約させなければ仲介手数料は０円です。
一般媒介契約ですと、ほぼ同時に複数の業者が同じ物件の販売活動に取り組むことが容易に想定されます。費用かけてスーモやアットホームなどに掲載し、一生懸命チラシをまいたとしても、他の業者で成約してしまえば売主側の仲介手数料ももらえません。ゆえに、他社と競わなくてはいけないことで、どんなに頑張っても、ただ働きとなってしまう可能性も大いにありえます。
一方、専任媒介契約であれば、業者１社のみとなります。売主よりもらえる仲介手数料については、競争相手がいない分ある程度見込むことができます。利益が見込めるということは、それに応じた費用もかけられます。ゆえに、労力を惜しまず売主様のお考えにも集中して販売活動を継続していくモチベーションにつながります。
とはいえども、売主様にとっては、物件が少しでも高く売れることや安心して販売活動や取引ができることが重要ですよね。「そんなことはしらん！」「どちらでも利益があがるように努力しろ！」と言われれば、その通りだと思います。
しかし、回収できないかもしれない費用をどれほどかけることができるのか、利益があがらないかもしれないのにどれほど動くことができるのか…皆様ならどうでしょうか…？
４．まとめ
媒介契約は、売主様や買主様の仲介の立場として入る業者を選ぶことになります。実績や会社としても知名度も選択の際の大切な要素の一つですが、どの契約形態を選ぶにしても一番大切なポイントは信頼できる営業マンかどうかということだと思います。
ちなみに、よく「一般媒介契約だと高く売れる」というフレーズも目にしますが、そんなことはありません。買おうとするお客さんはご自身でも調べますし、中には相場に詳しい方もいらっしゃいます。高く売れる可能性はどの契約形態でも変わりません。（詳細は後日、別記事にて）
無責任な営業ワードに惑わされず、ご自身のお気持ち、大事な物件をお考えになって、パートナーとして任せられる不動産業者(営業マン)に、販売活動を任せてみてはいかがでしょうか。
「サテマチ」では、売却の仲介に入ってもらえる不動産業者を売主様にお選びいただきます。いくつかの地域に密着する業者から、物件の査定や業者のサービスの情報を売主様にお届けできますので、信頼のおける業者を探すお手伝いが可能です。是非ともご利用ください！
Comments