【2026年最新】相続登記の義務化とは？期限・過料・必要書類・費用｜京都市中京区の不動産会社が解説
- M.MIYA
- 6月20日
- 読了時間: 11分
更新日：6月25日
親が亡くなり、実家や土地を受け継いだとき、避けて通れないのが相続登記（不動産の名義変更）です。2024年4月からは法律で義務になり、期限内に手続きをしないと**過料（罰金のようなもの）**の対象になります。しかも、過去に発生した相続も対象です。
この記事では、京都市中京区の不動産会社、六連京都株式会社（六連コンサルティング）が、相続登記の義務化のルール（期限・過料）、必要書類・費用、自分でできるのか・司法書士に頼むべきか、そして「相続した不動産をこれからどうするか」までを、わかりやすく整理します。
相続が起きる前の備え（生前贈与・遺言・家族信託など）も大切です。
＜この記事でわかること＞
相続登記（名義変更）とは何か、なぜ義務になったのか
期限と過料（いつまでに・しないとどうなる）
過去の相続も対象であること（2027年3月末という期限）
手続きの流れ・必要書類・費用（登録免許税）
自分でやる場合と、司法書士に頼んだほうがよい場合
2026年4月に始まった「住所変更登記」の義務化との関係
相続登記とは？（相続を原因とした不動産の「名義変更」のこと）
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産（土地・建物）の名義を、相続した人へ変更する手続きのことです。法務局で行い、「相続による名義変更」「相続変更登記」と呼ばれることもあります。
この手続きをしないと、登記簿上の所有者は亡くなった方のままになります。すると、その不動産を売ることも、貸すことも、担保に入れることもできません。名義が故人のままの「塩漬け不動産」が全国で増え、所有者不明土地として社会問題になったことが、後述の義務化につながりました。
2024年4月から相続登記が義務化｜3年以内・10万円以下の過料
改正以前の相続登記は「するかどうかは本人の自由」でした。しかし、2024年（令和6年）4月1日から義務化され、ルールが大きく変わりました。
項目 | 内容 |
期限 | 不動産を相続（遺贈を含む）で取得したことを知った日から3年以内 |
罰則 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 |
「正当な理由」とは、相続人が極めて多く戸籍収集に時間がかかる、相続人同士で争っている、重病、などの事情を指します。とはいえ、原則は3年以内と覚えておきましょう。
【要注意】過去の相続も対象です（期限は2027年3月31日）
ここが一番見落とされやすいポイントです。義務化は2024年4月以降の相続だけでなく、それ以前に発生した相続にもさかのぼって適用されます。施行日より前に相続が発生していた不動産については、施行日から3年＝2027年（令和9年）3月31日までが期限です。
「祖父名義のままの土地がある」
「何代か前から名義変更していない」
「親が亡くなってから何年も経っているが手つかず」——こうした方は、今のうちに登記簿を確認しておくことを強くおすすめします。古い相続ほど相続人が増えて手続きが大変になるため、早めの着手が肝心です。
相続登記をしないと、どうなる？（過料だけではありません）
過料（10万円以下）はもちろんですが、相続登記を放置する本当の怖さは、その先にあります。
売れない・貸せない・担保にできない：名義が故人のままでは、売却も活用もできません。
共有者がねずみ算式に増える：名義を放置したまま相続人の誰かが亡くなると、その持分がさらに次の世代へ。これを繰り返すと、共有者が10人・20人と膨れ上がり、全員の同意が事実上不可能になります。
空き家として放置されるリスク：管理されない家は老朽化し、「特定空家」に指定されれば固定資産税の優遇が外れることもあります。
「とりあえず共有名義に」「いったん放置」が将来どれだけ大きな負担になるかは、こちらの記事でも詳しく解説しています。
相続登記の進め方（手続きの流れ）
相続登記は、おおむね次の流れで進みます。
相続する不動産を確認する：登記事項証明書（登記簿）や、市区町村の「名寄帳」で、故人名義の不動産を洗い出します。2026年2月に始まった「所有不動産記録証明制度」を使えば、被相続人名義の不動産を一覧で確認でき、登記漏れを防げます。
相続人を確定する：被相続人の出生から死亡までの戸籍を集め、誰が相続人かを確定します。
遺産分割を決める：遺言があればそれに従い、なければ相続人全員で「誰がその不動産を取得するか」を話し合います。（遺産分割協議）
必要書類を集める（下記参照）
登記申請書を作成する。
法務局へ申請する：管轄の法務局へ、窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請し、登録免許税を納めます。
完了：登記が完了し、「登記識別情報（いわゆる権利証）」を受け取ります。
相続登記の必要書類（代表的なもの）
ケースによって変わりますが、遺産分割協議で名義を決める場合の代表的な書類は次のとおりです。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
相続人全員の戸籍謄本
不動産を取得する相続人の住民票
固定資産評価証明書（または固定資産税の納税通知書）
遺産分割協議書＋相続人全員の印鑑証明書（遺産分割による場合）
遺言書（ある場合）
登記申請書
書類の収集は手間がかかる作業です。不安があれば、法務局の登記相談を利用するか、司法書士に依頼すると確実です。
相続登記の費用｜登録免許税と司法書士報酬
相続登記でかかる主な費用は、登録免許税と（依頼する場合の）司法書士報酬です。
登録免許税
相続による名義変更の登録免許税は、固定資産税評価額 × 0.4％（1000分の4）です。
例）評価額1,000万円の不動産 → 4万円
マンションの場合は、建物だけでなく敷地（土地）の持分も評価額に含めて計算します。
【100万円以下の土地は免税】（2027年3月31日まで）
評価額が100万円以下の土地については、相続登記の登録免許税が非課税（免除）になる特例があります（2027年3月31日まで）。
対象は「土地」のみ（建物は対象外）。
土地が複数あるときは、1筆ごとに評価額で判定します。
この免税を受けるには、申請書に根拠条文の記載が必要です（記載がないと免税されません）。
「田舎の評価額の低い土地が含まれている」という方は、この特例を使える可能性があります。
司法書士に依頼する場合の報酬
司法書士に依頼する場合の報酬は、6万〜10万円程度が一つの目安です（不動産の数や相続人の人数、戸籍収集の量などによって変わります）。これに上記の登録免許税と書類の取得費（数千円〜）が加わります。ただし、司法書士により設定する報酬金額は異なりますので依頼する予定の司法書士に見積もりを依頼してください。
費用 | 目安 |
登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4％（100万円以下の土地は2027年3月末まで免税） |
戸籍・証明書の取得費 | 数千円〜 |
司法書士報酬（依頼する場合） | 6万〜10万円程度（事案による） |
自分でやる？ 司法書士に頼む？
相続登記は自分で手続きすることも可能です。費用を抑えたい方は検討の価値があります。一方で、内容が複雑な場合は専門家に任せたほうが安心です。目安は次のとおりです。
自分でできることが多いケース
相続人が少なく、争いがない
不動産が1〜2件で、同じ法務局の管轄内にある
平日に法務局へ行ける、または郵送・オンライン申請に抵抗がない
司法書士に頼んだほうが安心なケース
相続人が多い・疎遠で、戸籍集めや連絡が大変
名義が何代も前のまま（数次相続）になっている
不動産が複数の地域にまたがっている
遺産分割でもめている、書類の不備が心配
京町家・再建築不可など、評価や扱いが難しい物件が含まれる
六連京都株式会社では、提携司法書士と連携しています。「登記は専門家に任せたいが、その後の売却や活用もまとめて相談したい」という場合は、窓口ひとつでおつなぎできます。
遺産分割がまとまらないとき＝「相続人申告登記」
「3年以内に決めてと言われても、話し合いがまとまらない」という場合の救済策が、義務化と同時に新設された相続人申告登記です。
相続が始まったこと・自分が相続人であることを法務局に申告すれば、いったん相続登記の義務を果たしたものとして扱われ、過料を回避できます。
ただし、これはあくまで簡易な申告であり、正式な名義変更ではありません。その後、遺産分割がまとまって実際に不動産を取得したら、その日から3年以内に本来の相続登記をする必要があります。
2026年4月からは「住所変更登記」も義務化（関連）
相続登記に続き、2026年（令和8年）4月1日から「住所・氏名の変更登記」も義務化され、すでにスタートしています。
引っ越し・結婚などで住所や氏名が変わったら、変更日から2年以内に登記が必要。
正当な理由なく怠ると5万円以下の過料。
過去の住所変更も対象で、こちらは2028年（令和10年）3月31日までに登記すればOK。
負担を軽くする「スマート変更登記」（事前に検索用情報を法務局へ申し出ておけば、法務局が職権で住所変更を自動更新してくれる・無料）も始まっています。
相続した不動産を売るときには、被相続人の住所のつながりや、相続人側の住所登記も論点になります。相続登記とあわせて、住所の登記が古いままになっていないかも確認しておきましょう。
京都市中京区で、相続した不動産にお困りの方へ
相続登記そのもの（法務局への登記申請）は、司法書士の専門領域です。一方で、「登記の前後で、その不動産をどうするか」——売る・貸す・管理する・活用する——は、不動産会社の領域です。
六連京都株式会社（六連コンサルティング）は、京都市中京区を拠点に、相続した不動産の売却仲介・空き家管理・無料査定をワンストップで承り、登記が必要な場面では提携司法書士ともおつなぎします。
「名義変更が済んだら、売却も考えたい」
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まとめ
相続登記＝不動産の名義変更。2024年4月に義務化され、取得を知った日から3年以内、怠ると10万円以下の過料
過去の相続も対象。施行前の相続は2027年3月31日までに
費用は登録免許税（評価額×0.4％）が中心。100万円以下の土地は2027年3月末まで免税。司法書士に頼む場合は登録免許税＋報酬6万〜10万円程度が目安
単純な相続は自分でも可能。複雑なら司法書士が安心
まとまらないときは相続人申告登記で過料を回避（後日、本来の登記が必要）
2026年4月からは住所変更登記も義務化（2年以内・5万円以下の過料）
相続した不動産は、登記を済ませたうえで「売る・貸す・管理する」を考えることになります。まずは価値を知る・選択肢を整理するところから、京都市中京区の六連京都株式会社にご相談ください。
よくあるご質問（FAQ）
Q. 相続登記はいつまでにすればよいですか？
A. 不動産を相続したことを知った日から3年以内です。2024年4月より前に発生した相続は、2027年（令和9年）3月31日までが期限です。
Q. 祖父名義のままの土地があります。これも登記が必要ですか？
A. 必要です。過去の相続もすべて義務化の対象です。古い相続ほど相続人が増えて手続きが大変になるため、早めの確認をおすすめします。
Q. 相続登記をしないと、本当に罰則がありますか？
A. 正当な理由なく期限内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になり得ます。あわせて、売却・活用ができない、共有者が増えるなどの不利益もあります。
Q. 相続登記は自分でできますか？
A. 相続人が少なく争いがないなど、シンプルなケースなら可能です。相続人が多い・名義が何代も前・物件が複数地域にまたがる場合などは、司法書士に依頼すると安心です。
Q. 費用はいくらかかりますか？
A. 登録免許税が固定資産税評価額の0.4％（例：1,000万円なら4万円）。100万円以下の土地は2027年3月末まで免税です。司法書士に頼む場合は報酬6万〜10万円程度が目安です。
Q. 相続人で分け方が決まりません。期限に間に合いそうにないのですが。
A. 「相続人申告登記」を使えば、いったん義務を果たしたことになり過料を回避できます。ただし正式な名義変更ではないため、分割がまとまったら改めて相続登記が必要です。分け方でお悩みなら、不動産の価値を知ることから始めるとスムーズです。
あわせて読みたい（内部リンク）
参考にした公的機関の情報（出典）
本記事は、以下の公的機関の情報（2026年時点）をもとに作成しています。制度・様式・税制は改正されることがあるため、手続きの前に各公式ページで最新の内容を必ずご確認ください。
法務省「相続登記の申請義務化について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」：https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html
法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html
法務省「住所等変更登記の義務化について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00693.html
法務省「スマート変更登記のご利用方法」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00688.html
政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」：https://www.gov-online.go.jp/article/202512/entry-10431.html
※ 本記事は2026年6月時点の情報に基づく一般的な解説です。相続登記・遺産分割など法的手続きの具体的なアドバイスや代理は、司法書士・弁護士等の専門家の領域です。当社は不動産の観点からのコンサルティングを行い、必要に応じて提携専門家をご紹介します。最新の制度・税制は法務省・国税庁の公式情報をご確認ください。
