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【京都市中京区】相続不動産売却で事前に準備しておくこと
【京都市中京区】事前に準備をしてスムーズに相続不動産売却しよう
相続した不動産をスムーズに売却したいのであれば、事前に準備をしておきましょう。
こちらでは、京都市中京区の六連京都株式会社が、相続不動産売却での事前準備、相続不動産の売却手続きの必要書類、相続不動産売却での一般的なトラブル事例と対策についてご紹介いたします。
相続不動産売却での事前準備
相続によって取得した不動産を売却するには、事前の準備が欠かせません。スムーズな売却のためには、以下の準備をしっかりと行う必要があります。
相続登記
不動産の名義を相続人に変更します。この手続きを行わないと、相続不動産を売却することはできません。
家の中の整理と購入時の書類探し
家財道具の整理と同時に、購入時の売買契約書や権利証などの重要書類を探し出します。特に購入時の価格を証明してくれる書類は、見つけておきましょう。売却が完了した後、譲渡所得税の申告に必要です。
ご近所への挨拶
近隣住民への挨拶は、なるべく行っておきましょう。売却するにあたって、内覧者や不動産会社の出入りも多くなることが予想されます。事 前に売却の意思を伝えておくことで、近隣住民に安心感が生まれトラブル防止に繋がります。
売却の方針決定
どの不動産会社に依頼するのか候補を決め、売出価格や更地にするかしないかなど、ある程度の方針を決めておきましょう。売却方針が定まっていると、不動産会社の営業と話す内容も明確になり、よりスムーズに行動することができるようになります。
相続不動産の売却手続きの必要書類
相続不動産を売却するにあたって、必要な書類は多岐にわたります。抜け漏れがないように注意しましょう。
相続登記で必要となる書類
◆法定相続だった場合に必要な書類
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戸籍謄本（被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全部の戸籍謄本）
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除住民票（被相続人のもの）
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戸籍謄本（相続人全員のもの）
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住民票（相続人全員のもの）
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固定資産税評価証明書
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相続関係説明図（こちらは任意）
◆遺言による分割
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遺言証書
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除籍謄本（遺言者の死亡事項の記載があるもの）
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相続人の住民票（遺言によって相続する人のもの）
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固定資産税評価証明書
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戸籍謄本（受遺者のもの）
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相続関係説明図（こちらは任意）
◆遺産分割協議による分割
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遺産分割協議書
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戸籍謄本（被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全部の戸籍謄本）
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除住民票（被相続人のもの）
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戸籍謄本（相続人全員のもの）
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住民票（相続人全員のもの）
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固定資産税評価証明書
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相続関係説明図（こちらは任意）
不動産会社に売却を依頼するときに必要もしくは役立つ書類
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登記簿謄本または登記事項証明書
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物件購入時の売買契約書
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物件購入時の重要事項説明書
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登記済権利書・登記識別情報
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土地測量図・境界確認書
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固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
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物件の図面
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設備の仕様書
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建築確認済証および検査済証
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建築設計図書・工事記録書
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マンションの管理規約および使用細則
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マンション維持費関連書類
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耐震診断報告書
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アスベスト使用調査報告書
※マンション、一戸建て、土地など、不動産によって必要な書類は異なります。
※お手元にない場合でも不動産会社に相談すれば対応できるものもありますので、該当書類を探しつつ不動産会社に相談に行かれることをおすすめします。
◆買主に対象不動産を引き渡す際に必要となる書類
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本人確認書類
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実印
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印鑑証明書
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住民票
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銀行口座の通帳
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ローン残高証明書・ローン返済予定表
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物件のパンフレット
必ず必要な書類もありますが、一般的には、これらの書類があると非常に役立ちます。書類がそろっていれば、スムーズに不動産の売却に取り組めるでしょう。また、書類のことで不明点があれば、依頼先の不動産会社に確認しておくことが大切です。
相続不動産売却での一般的なトラブル事例と対策
相続した不動産を売却する場合、トラブルに注意しましょう。以下では、一般的によくあるトラブルとその対策をご紹介いたします。
仲介手数料に関するトラブル
不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料を支払うことになります。しかし、この仲介手数料をめぐってトラブルになるケースがあるので注意しましょう。
仲介手数料は、上限が法律で定められています。上限額の計算式は、以下のとおりです。
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売買価格が200万円以下：（売却価格×5%）＋消費税10%
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売買価格が200万円～400万円以下：（売却価格×4%＋2万円）＋消費税10%
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売買価格が400万円以上：（売却価格×3%＋6万円）＋消費税10%
なお、上記の仲介手数料に関わらず、低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の売却については令和6年7月1日より仲介手数料の上限額が見直しされています。
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売買価格が800万円以下の空き家等：30万円＋消費税10%
上記上限額を超えて仲介手数料を超えた金額を請求された場合は、注意しましょう。トラブルに巻き込まれないようにするためには、以下の対策が考えられます。
媒介契約を締結する前に売却時にかかる費用を出してもらいましょう。仲介手数料については媒介契約を締結する不動産会社が請求するものですので、よほどのことがない限りその額となるでしょう。商談内容などケースにより追加費用等の可能性もありますが、トラブルの発生を未然に防ぐのに役立ちます。
囲い込みに関するトラブル
不動産業界では、囲い込みと呼ばれるトラブルが発生しがちです。囲い込みとは、不動産会社が、仲介手数料を売主・買主の両方から入手するために、あえて物件情報を公開しないことで、他社からのお問い合わせ・紹介を制限する行為を指します。
これが行われると、売却活動が長期化したり、結果的に物件を安く売ることになったりする可能性が生じます。囲い込みに巻き込まれないようにするためには、以下の対策を徹底することが大切です。
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レインズに登録済みかを調べる。
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積極的に売却活動を行っている不動産会社かを調べる。
契約に関するトラブル
不動産会社と契約に関するトラブルが生じるケースがあります。契約は、専門的な知識が必要な箇所もあり、よく理解しないまま契約を交わす方も多いのが実情です。不動産会社のなかにはそれを利用し、業者に有利な内容を契約書に盛り込み、契約を交わすことがあります。このトラブルを避けるためには、以下のような対策が考えられます。
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契約に関するトラブルの事例をたくさん学んでおく。
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契約を交わす前に契約解除に関する内容を確認しておく。
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ちゃんと不動産会社が細かく説明してくれるかどうか確認する。
親切な不動産会社であれば、契約のことも含めて丁寧にサポートしてくれます。不動産会社を選ぶ時は、慎重に情報を集めて判断しましょう。
書類集めをはじめ不動産売却に関するサポートを手厚く対応
相続不動産売却での事前準備、相続不動産の売却手続きの必要書類、相続不動産売却での一般的なトラブル事例と対策について解説しました。
相続した不動産の売却をスムーズに済ませるためには、事前の準備が大切です。相続登記やご近所への挨拶など、できる限り早めに対応しておきましょう。
また、不動産売却では、トラブルが起きることもあります。対策を行うことで、トラブルの発生をある程度防げるでしょう。
京都市中京区の六連京都株式会社では、トラブルなく不動産売却を進められるように、手厚いサポートを心がけています。もちろん「囲い込み」をはじめとした、お客様に不利益となる行為は一切いたしません。不動産売却の経験が乏しく、戸惑いを感じている方でも売却ができるように、最後まで全力でサポートします。
「空き家を相続したけど高値で売れる？」「どうやって売却の準備を進めたらいい？」など、疑問に感じていることは何でもご質問ください。不動産売却は、一般的に、人生で何度も経験するものではないでしょう。不安になることは当然です。なるべくわかりやすく不動産売却のことをご説明いたします。