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【京都市中京区・不動産売却】土地査定の評価ポイント
【京都市中京区・不動産売却】土地査定で評価されているポイントとは？
土地の査定を不動産会社に依頼した場合、担当者はエリア相場や土地にかかる法令関係、周辺環境等様々な点を調べ、最終的な査定額を算出します。
こちらでは、京都市中京区の六連京都株式会社が、土地査定で重視される評価ポイント、更地化のメリットやデメリットとコスト分析、土地売却の標準的なスケジュールについてお伝えいたします。不動産売却を考えている方の参考になりましたら幸いです。
土地査定で重視される評価ポイント
土地を売却する際にまず行われるのが「土地査定」です。この査定は、不動産会社が土地の市場価値を判断するプロセスといえます。しかし、土地の査定価格は、単純な計算で決まるわけではありません。地域や土地の特性、法的な条件など、さまざまな要素を総合的に評価して価格が導き出されます。ここでは、土地査定において特に重視される評価ポイントについて解説します。
立地条件
土地の価値を大きく左右するのが「立地条件」です。立地条件には、対象土地にどのような法令上の制限が存在するか、及び周辺環境、例えば駅までの距離、商業施設や教育施設、医療機関へのアクセスや、エリア特徴などが含まれ、評価に反映されます。また、人気のエリアや都市部では需要が高いため、査定額も上昇する傾向があります。一方で、交通の便が悪い地域では査定額が低くなりがちです。
土地の面積と形状
土地の広さは、査定額に直結する重要な要素です。ただし、ただ広ければ良いというわけではなく、その形状も評価に影響します。基本的に活用しやすい形状の土地は、査定額が高くなる傾向にありますし、広ければ総額は高くなりますが、その広さの需要が見込めない場合には坪単価は安くなります。
地盤や地形の状況
土地の地盤や地形も査定に影響を与えます。地盤が弱い土地では建築物を建てる際に地盤改良工事が必要となる場合があるため、査定額が低くなる傾向があります。また、傾斜地や崖地は利用が難しい土地が多く、こちらも査定額が低くなりがちです。
土地の現況
土地の現在の状態も査定において重要です。更地であれば評価がしやすくなりますが、古い建物が建っている場合や草木が生い茂っている場合には、解体や整地のコストが発生することもあるため、査定額が低くなることがあります。
更地化のメリットとコスト分析
土地を売却する際、「更地」にするか、既存の建物を残したまま売却するか悩む方も多いのではないでしょうか。更地化には費用がかかりますが、メリットもあります。ここでは、更地化のメリットと費用相場について解説します。
更地化のメリット
買い手側の選択肢が広がり解体等の手間をとらせないことが、更地にするメリットといえるでしょう。更地は更地のまま利用する以外にも、自由に建物を建てることもできます。買い手は自分の希望に合わせて土地を活用できるため、購入意欲が高まりやすく、売却の可能性も高まります。
更地化のデメリット
建物をそのまま使える可能性が見込める場合、そのような物件を求めている買い手を失うことになります。また更地にした場合、固定資産税が上がる可能性がありますので、更地にする前に確認が必要です。
更地化にかかるコスト分析
更地化にかかる費用は、建物の構造や規模、土地の広さなどによって大きく異なります。主な費用項目は以下のとおりです。
◆解体費用
建物の解体にかかる費用は、建物ごとに異なります。
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木造の場合、坪単価3万円～5万円程度が相場です。
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鉄骨造の場合、坪単価5万円～7万円程度が相場です。
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鉄筋コンクリート造の場合、坪単価6万円～8万円が相場です。
あくまで相場ですので、実際には業者ごとに費用は異なります。
◆廃材処分費用
廃材を処分するのにかかる費用は、1立方メートルあたり3,000円～8,000円が相場です。実際にかかる費用は、地域によって異なりますので事前に調べておきましょう。
◆整地費用
整 地にかかる費用は、1平方メートルあたり500円～1500円が相場です。ただし、傾斜があったり、廃材が埋まっていたりすると、より高額になります。
更地化の費用は、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。それぞれの業者によって費用やサービス内容が異なるため、慎重に検討しましょう。
土地売却の標準的なスケジュール
土地売却は、多くのステップがあり、それぞれに一定の期間が必要となります。スムーズな売却を進めるためには、売却活動全体のスケジュール感を把握しておくことが重要です。こちらでは、土地売却の標準的なスケジュールをご紹 介いたします。
1.査定依頼・媒介契約（1～2週間）
まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、土地の適正価格を把握します。査定額は不動産会社によって異なる場合があるため、複数の会社から見積もりを取り、比較検討することが重要です。また、依頼先が決まったら、媒介契約を締結しましょう。
2.売却活動開始・販売活動（1～3ヶ月）
査定額を参考に売出価格を決定し、売却活動を開始します。不動産会社は、ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、オープンハウス開催など、さまざまな方法で販売活動を行います。売却活動中は、不動産会社から定期的な報告を受け、進捗状況を確認することが大切です。
3.購入申込・売買契約締結・物件の引き渡し（1～3ヶ月）
購入希望者から購入申込が入ったら、売買条件を交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。売買契約書は重要な法的文書であるため、内容をしっかりと確認することが重要です。不明点があれば、不動産会社に質問し、納得した上で署名・捺印を行いましょう。手付金の授受もこのタイミングで行います。
ここまで終えたら、いよいよ物件の引き渡しに向けて動きだすことになるでしょう。引き渡しは、売却価格の残金の支払いとともに行われることが通例です。
今回ご紹介したスケジュールは、あくまで一般的なものに過ぎません。実際には、もっとかかる可能性もあります。例えば、土地の測量が必要な場合、土地家屋調査士に依頼をしなければならないため、より時間がかかるでしょう。
いずれにせよある程度の期間はかかるため、売却を決めたらすぐに行動することをおすすめいたします。
土地の売却に向けて査定を依頼したい方は六連京都株式会社へ
土地査定で重視される評価ポイント、更地化のメリットとコスト分析、土地売却の標準的なスケジュールについて解説しました。
土地がどのくらいの価格で売却できそうであるのか調べたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社は、あらゆる要素を踏まえたうえで査定を行い、査定額を提示しています。査定額に関してわからないことがあれば、質問をしておくとよいでしょう。この際、丁寧に対応してくれるかどうかもしっかりと確認しておくことが大切です。対応が丁寧な担当者がいる不動産会社であれば、今後わからないことがあってもわかりやすく教えてくれるはずです。
また、土地を売却する場合、更地にするかどうかで迷う方は多いでしょう。更地は、メリットがある一方で費用がかかるのが難点です。どちらが良いのか迷う際は、不動産会社に相談してみましょう。
実際に土地売却をすることが決まり、依頼先の不動産会社を見つけられた場合は、売却の流れを確認しておくことをおすすめいたします。どのくらいのスピード感で進められるのかは、ケースごとに異なります。不動産会社に都度確認をとりつつ、行動することでスムーズな売却を目指せるでしょう。
京都市中京区で土地の不動産売却をお考えでしたら、六連京都株式会社にご相談ください。
不動産は、思った以上に千差万別なものです。一件ごとに内容は異なるため、全部が全部すんなり商談成立できるわけではありません。だからこそ私たちは、お客様が無事に土地を売却できるように、最初から最後まで手厚いサポートを心がけています。
不動産の売却に対して抱いている不安や疑問があれば、何でもご質問ください。できる限りわかりやすくご説明いたします。